大房主按兵不动，澳洲楼市库存告急！解决方案来了？
后花园 新西兰 9月8日 报道：
在八月第三次降息的推动下，澳大利亚房地产市场买家活动显著回升，拍卖清空率创下两年来新高。然而，市场的另一面却是新增房源的持续紧缺。全国性房地产机构Raine & Horne指出，与去年同期相比，春季房产评估量下降了15%，新增挂牌量减少了9%，一场“供应荒”正悄然上演。其背后的关键原因，直指占据大量家庭住宅的“婴儿潮”一代房主们“按兵不动”。
Raine & Horne的执行主席Angus Raine警告称，除非政府出台有效的政策改革，鼓励更多澳大利亚人出售房产，否则房价上涨的势头只会加剧。他认为，当前市场的症结在于，大量“空巢家庭”居住在面积远超实际需求的大型住宅中，而年轻家庭却苦于找不到合适的房源。
为了打破这一僵局，Raine先生提出了一系列大胆的改革建议，旨在激励“最后一次购房者”（last-home buyers）出售现有房产。核心措施包括：
1.限时资本利得税豁免：为出售投资房产的老年投资者提供为期两年的资本利得税（CGT）豁免期。
2.印花税减免：为70岁以上、出售主要居所并换购小户型的“空巢老人”提供印花税减免。
“这些‘大房换小房’的家庭需要强有力的理由才会行动——无论是为了释放资产以安享晚年，搬到离家人更近的地方，还是换一个更易于打理的小房子，”Raine先生说。“通过适当的激励，这些家庭不仅能顺利完成自己的换房计划，还能帮助下一代澳大利亚人踏上房产阶梯。”
他相信，这些措施将带来“双赢”局面，既能给予老年卖家出售房产的财务信心，又能为首次购房者和改善型买家释放急需的住房供应。
市场分析预测，随着澳联储（RBA）可能进一步降息以及新的首置业者计划生效，全国住宅价值在今年将上涨5-7%，到2026年涨幅更可能加速至8-10%。根据PropTrack的数据，8月份全国房价已连续第八个月上涨，达到827,000澳元的历史新高。
然而，供应端的“惰性”依然是主要障碍。Propertybuyer.com.au的首席执行官Rich Harvey指出，在悉尼，包括印花税在内的多种税费负担，使得房源被“紧紧捂住”。他形容房产市场如同“一条完全堵塞的生产线”。
“老年人想搬进维护简单、面积适中的中低密度住宅，但这类房源并不多，”Harvey先生分析道。“更大的挑战在于，除了缺少合适的换购目标，许多老年人对搬家感到不知所措。他们对现状感到满意，根本不想动。”
尽管目前已有针对55岁以上卖家的养老金“减负”政策——允许将售房所得最高30万澳元存入养老金账户，但Harvey认为这还远远不够。
墨尔本Beckett Property的合伙人Anthony Gallo也观察到，家庭住宅的需求极为旺盛，尤其是在交通便利、配套设施完善的优质学区。“一旦你的孩子入读一所好学校，如果可能，你哪儿也不会去，”Gallo先生说。“因此，家庭住宅本就是周转率低的资产，今年以来更是如此。”他认为，虽然减免印花税会有所帮助，但根本问题在于，在利率上升的背景下，买家很难在市场上找到能与现有住房相媲美的替代品。
