开发商急了！澳洲房市出现危险信号！央行可能被迫出手，这类买家入市难度升级！
后花园2026年3月5日报道：
当前，澳洲房市正迎来两股力量——首次置业者因5%定金政策踊跃入市，而投资者的市场份额也创下了9年新高！
尽管利率和国际形势可能左右房市走向，但基本面依然坚挺。
投资者抢跑5% 定金新政，首置业者入场难度再升级
尽管针对房地产市场准入者的激励措施不断出台，但房产投资者的贷款占比仍高于五年前，而首置业者（First Home Buyer）的贷款占比则有所下降。
Cotality分析的澳大利亚统计局（ABS）数据显示，在 2025 年第四季度，投资者在全国住房融资承诺中占据了 39.7% 的份额，价值 430 亿澳元，接近九年来的最高水平。相比之下，首置业者的份额仅为 17.8%，价值 193 亿澳元。
而在五年前，首置业者的住房融资占比曾高达 26.3%，超过了当时占比 23.8% 的投资者。Cotality 澳大利亚研究主管 Gerard Burg 表示，在 2020 年大流行期间，经济的不确定性可能让投资者“望而却步”。
“但当时对首置业者是有支持的，”他提到了一系列政府激励措施，包括 2020 年 1 月推出的首套房贷款定金计划（FHLDS）。然而，近年来房价快速且不均衡的增长，加上超低利率，刺激了投资者，导致他们在2025 年底占据了更大份额。Burg 指出：“投资者追求的是资本增值，哪里有机会，他们就去哪里。”
AMP 首席经济学家 Shane Oliver 博士表示，首置业者通常有易于“入场”的窗口期，而投资者往往在不确定时期（如大流行）选择“退避三舍”，随后再重返市场。他指出，当激励措施增多且利率较低时，首置业者的比例通常会上升。
FHLDS（现更名为澳大利亚政府 5% 定金计划）在 2025 年 10月进行了扩容，允许首置业者在修订后的价格上限内，以低首付购买房产且无需支付贷款机构抵押保险（LMI）。尽管 2025 年期间现金利率曾三次下调，但此后又上调了一次。
ABS 去年第四季度的数据显示，近 32,000 名首置业者办理了抵押贷款，环比增长 6.8%。该季度首置业者的平均贷款规模增长了创纪录的 8.5%，达到 607,624 澳元。
房贷经纪公司Finspo 首席执行官 Angus Gilfillan 表示，首置业者的需求几乎与 5% 定金计划的吸引力“同步移动”。他认为 2025 年的政策变更是首置业者的“僵局突破口”。“去年底，我们也看到了投资者需求的明显激增。感觉投资者是在试图赶在利用 5% 计划的首置业者大规模进入市场前抢先入手。”
数据显示，去年最后三个月，投资者贷款数量达到了创纪录的 60,445 笔，平均贷款额高达 716,711 澳元。与此同时，堪培拉正通过参议院调查审查资本利得税（CGT）折扣的改革方案。目前，纳税人持有资产超过 12 个月可享受 50% 的税收减免。
专家表示，对于在拍卖会上竞争的首置业者来说，庞大的投资者资金意味着竞争加剧。Gilfillan 说：“投资者和首置业者经常在同一个看房日并肩出现，争夺非常相似的房源。政策或价格的变动会迅速改变平衡。”
Cotality的 Burg 指出，尽管有针对低价房产的激励措施，但这些房产因具备资本增值潜力，同样吸引投资者。而且，投资者并不像首置业者那样受限于特定的价格上限。
展望未来，专家认为 5% 定金计划的全面影响尚待观察。Gilfillan 预计其效果将在未来几个季度显现。Oliver 则预测，未来 12 个月市场可能向首置业者倾斜，因为低首付计划的效果将完全释放，同时高利率可能会抑制投资者的热情。
目前，高利率的影响正在市场逐步显现，最近，有开发商提到，由于利率上升、消费者信心走弱以及油价波动等多重威胁，目前最接近“可负担出售住房”的房屋+土地市场正受到冲击。
开发商集体担忧：澳洲买房市场传来一个危险信号
由于大多数购房者难以承担足以支撑新公寓项目开发的价格，在城市边缘绿地开发的独立住宅，一直是最可负担的购房选择之一。但Consolidated Properties首席执行官Don O’Rorke表示，当前迅速恶化的经济环境也开始对这一市场构成威胁。
Don O’Rorke说：“对大众市场而言，唯一真正可负担的住房形式就是房屋+土地市场，这一领域主要由Stockland以及Metricon等开发商主导。”
“毫无疑问，对这部分人群来说，过去一个月情况变得更糟。通胀回升、利率上升，而且大家都在担心伊朗战争可能至少推高燃油价格，甚至带动其他价格上涨。这个市场会放缓，它对利率变化非常敏感。”
油价担忧加剧，利率上行预期升温
随着市场担忧石油供应可能受到干扰，加油站出现排队现象。与此同时，通胀上行的担忧推动澳大利亚三年期国债收益率在周三升至两年来高点，市场对澳大利亚储备银行再次加息的预期也在上升。
DonO’Rorke表示，拥有房屋净值并购买高端期房公寓的“以房换房”群体，几乎不会受到利率上升影响，甚至如果他们在定期存款账户中有现金储蓄，还可能从更高利率中获益。
但购买中端住房产品的群体则会明显受到影响。
他说：“这部分人现在的财务状况已经不如圣诞节前那么好，他们每天都在直接承受生活成本危机。”
独立住宅审批仍在增长
澳大利亚统计局本周公布的数据显示，占去年全年新房审批近58%的独立住宅建设，目前整体仍保持稳定。
独立住宅审批已连续第三个月上升，截至今年1月的12个月内，总审批量达到114351套。
相比之下，公寓、联排别墅和半独立住宅等“附属型住房”的审批量则持续走弱，使得过去12个月的总审批量降至79127套，创下五个月新低。
澳大利亚最大住宅建造商Metricon表示，这些数据反映出购房者更偏好房屋+土地套餐，而不是公寓。
Metricon首席执行官Brad Duggan表示：“最新的审批数据再次证明，与公寓相比，澳大利亚人更希望住在独立住宅里。”
住房需求仍然存在
Oxford Economics Australia的首席经济学家Maree Kilroy表示，利率上升和生活成本压力，将对预算更紧张的房屋+土地购房者产生影响。
但这种影响不会立即出现。即使5月再次加息——这也是该机构的预测——由于经济存在滞后效应，影响可能要到明年才会显现。
即便如此，她认为，目前约15万套住房的供应缺口仍将支撑市场需求，即使部分潜在买家被挤出市场。
MareeKilroy对Financial Review表示：“独立住宅市场确实会受到影响，但市场仍然存在足以支撑持续回暖的需求。”
Metricon首席执行官Brad Duggan也表示认同。
他说：“生活成本压力和利率变化可能在短期内影响购房者情绪，但像房屋+土地套餐这种更容易负担的住房选择，尤其是在大型总体规划社区中，需求依然非常强劲。”
政府支出持续高位，央行或多次加息
展望未来的利率走势，除了强于预期的GDP以外，政府的高额支出也在助长通胀，并可能促使澳洲央行多次加息。
一位著名经济学家警告称，由于失控的政府支出正在重塑澳大利亚经济，澳洲联储（RBA）可能需要进行多达五次加息，才能将官方现金利率推高至5%以上。目前，州和联邦政府的总支出比过去30年的历史正常水平高出约25%，这正在挤占本已受限的私营部门的资源。
根据周三发布的国民账户数据，联邦政府的消费支出占国内生产总值（GDP）的比重仍维持在约11.25%的创纪录高位。经济学家Warren Hogan认为，这种“政府规模的巨大且持续的增长”最终构成了“澳大利亚运作方式的结构性变化”。
“问题的关键在于，高额的政府支出不仅仅是税收问题，这只是一个起点。我们的经济产能受限。政府正在消耗本可以由私营部门使用的经济资源。”
自2015年以来，联邦政府的支出一直呈上升趋势，部分原因是人口老龄化的人口结构变化。随后，新冠疫情来袭，政府做出了巨大的支出反应，这一点可以理解。
但如今，随着像国家残障保险计划（NDIS）这样的项目支出激增，公共支出持续飙升。
随着通胀卷土重来，RBA开启新一轮加息周期，联邦政府已被广泛敦促减缓支出。
EQEconomics的董事总经理Hogan表示，虽然高税收是人们关注的焦点，但高政府支出的隐性成本是，在一个产能受限的经济体中，它剥夺了私营部门本可以用于投资新技术和提高效率的资源。
“这种成本还体现在生产力、经济效率的下降以及全体人民整体生活水平的下滑上。”
后花园有话说：总体来看，澳洲房市正处于多重压力之中：一方面，5%定金政策释放了首置业需求，但投资者资金抢先入场，客观上抬高了竞争门槛；另一方面，利率、通胀和油价的不确定性也正在增加市场波动。短期内，供应缺口仍将支撑房市需求，但如果利率继续上行，购房成本和开发压力可能进一步加大，首置业者入市难度或将持续上升。
