三倍现金流！商业地产成澳洲高净值人群投资新宠

后花园9月17日报道

越来越多的高净值人群开始把注意力从住宅市场转向高回报的商业地产，以寻求长期稳定、可观回报和更好的税收优惠。

不过，Palise Property 创始人、房产专家 Steve Palise 警告称，这并不适合所有人。进入商业地产的门槛更高，交易和管理也更复杂，但回报足以弥补这些挑战。

他说，以前市场上流传一种说法，认为商业地产没有住宅那样的资本增长空间，但 COVID 推动了工业地产发展，电子分销成为常态，彻底改变了这种看法。“现在，你可以获得住宅市场三倍的正现金流，同时享有相同甚至更高的资本增长，尤其是在悉尼。”

Palise 举例称，2022年他为一位客户在珀斯买下一处价值86万澳元的工业地产，如今银行估值已达165万澳元。“表现非常好，越来越多人开始意识到商业地产的潜力。七年前，澳洲大约只有5000到1万名商业地产投资者，如今已有约50万人。”

根据房地产公司 Knight Frank 在2025年3月发布的《Wealth Report》，澳大利亚商业地产投资同比增长57%，成为全球第六大活跃市场。在全球金融危机期间，私人买家的市场份额从30%上升至38%；疫情后的第一年，又从39%增加到45%。

Ray White 的研究负责人 Vanessa Rader 表示，目前许多商业地产投资表现良好，但价值高度依赖地段。投资者在入市前需要仔细考察空置率、交通条件、基础设施和租户质量。

其中，工业地产仍是表现最突出的板块。它的优势在于灵活性，小型工业分层单位或储存空间的投资额低于100万澳元起步，而大型物流中心和数据中心设施则可达到数百万甚至更多。Rader 认为，这种跨度为投资者提供了灵活选择，也让首次从住宅过渡到商业市场的投资者更容易上手，因为工业物业结构和租赁模式相对简单。

Suburbanite 全国战略与收购经理 Jeff Natoli 补充说，工业和商业地产的租期通常更长，租户更专业，收益更强，尤其是在“净租约”（net lease）下，租户会支付包括市政税、水费和土地税在内的杂费。很多租约还附带固定租金上涨条款或与CPI挂钩，并在租期结束时进行市场评估，以确保租金不落后于市场水平。

除了传统的工业、办公和零售资产外，越来越多私人投资者开始转向特色商业地产。Rader 指出，托儿中心、加油站、便利零售和数据中心等领域特别受欢迎。“这种转变反映了投资者希望在规避市场波动的同时，锁定稳定收入来源。”