救市还是害市？联邦5%首付计划遭炮轰，专家批其为推高底层房价的“幕后元凶”

后花园5月11日报道

一项旨在援助首次置业者的联邦计划再次遭到猛烈抨击，新数据引发了人们的担忧，即该计划可能正在推高房地产市场低端住宅的价格。同时，在利率飙升的背景下，人们也担心该计划正在增加高杠杆家庭的数量。来自 Australia Housing 的数据显示，自 2020 年推出以来，新南威尔士州已有近 8.4 万人，全国范围内有 30 万人使用了“澳大利亚政府 5% 首付计划”（原名为首次置业担保计划）。该计划在 10 月份进行了激进扩张，允许符合条件的买家以低至 5% 的首付购房，政府担保部分贷款，从而免除了缴纳贷款机构抵押保险（LMI）的需要。REA Group 经济学家 Anne Flaherty 表示，该计划的高使用率表明它在增加首次置业者活动方面是成功的，但她补充说，这是有代价的。

Anne Flaherty 表示：“像这样的计划对增加住房供应没有任何作用。这是一种推高价格的需求侧政策，我们也已经看到了这种结果。”Housing Australia 对该计划使用者的细分显示，实际情况与政府最初宣传的“奋斗者”叙事有所不同。关键行业工作者（如医疗、教育和紧急服务部门人员）占新南威尔士州参与者的 19.7%。新南威尔士州超过一半的使用者年龄在 30 岁以上，而住房援助政策中经常提到的优先群体——单身母亲，仅占该州使用者的 1.3%。该计划对新建筑的影响依然有限。根据 Housing Australia 的数据，它在新南威尔士州仅带动了约 3400 套新房建设，仅占该州总使用量的 4%。在全国范围内，该计划促成了 28,500 套新房建设，约占总参与者的 10%。这种失衡再次引发了人们的质疑：该政策究竟是在真正增加住房供应，还是仅仅在已经过度扩张的市场中加速需求。

薄如蝉翼的首付与攀升的债务：悉尼外郊成“重灾区”

从地理分布上看，新南威尔士州的使用率在增长走廊和价格更实惠的远郊地区最高。该计划使用最集中的区域包括 Campbelltown 地区、Liverpool 及其周边，以及西郊的 Schofields。Parramatta、Penrith 和 Blacktown 地区的房产也是该激励措施受益者的频繁目标，在悉尼以外，还包括 Wyong 和 Wagga Wagga。使用该计划的单身人士和夫妇都以极低的首付购房，平均首付比例仅为 5-6%。新南威尔士州使用该计划的单身人士购买价格中位数为 60.6 万澳元；对于夫妇，使用者的价格中位数为 80 万澳元。

Cohen Handler 买家代理人 Zac Jacobs 表示，该计划意味着更大的抵押贷款，以及买家需要为房屋支付更多利息。Zac Jacobs 说道：“买家更早地进入了市场……但他们确实必须偿还更大数额的贷款。”Mortgage Choice 经纪人 Luke Camilleri 表示，总的来说该计划是积极的，因为它让人们更容易成为首次置业者。但他补充说，下一代购房者可能会陷入挣扎。他说道：“这确实增加了对低于价格上限（150 万澳元）住房的需求，它推高了价格。”

32 岁的 Tori Porter 和 34 岁的伴侣 Jae-won 利用该计划购买了他们的首套住房，并将于本周末搬入位于 Whalan 的房产。Tori Porter 表示，理想情况下她希望能支付更多的首付，但这并不可行。她说道：“即使凑够 5% 的首付也很困难。我们收入不错，但在目前的物价水平和生活成本不断上涨的情况下，存钱很难。你要么尝试攒更多的首付，并冒着市场进一步上涨的风险，要么就现在带着更多的债务入市。得知我们仍欠款 95% 并不轻松。我建议任何有兴趣使用该计划的人都找个经纪人，因为这让我们省事了很多。”