新西兰该戒掉“炒房瘾”了吗？专家：不买房也能靠地产赚钱

后花园10月9日报道

新西兰或许需要重新审视其对住宅房产投资的“执念”，但事实上，人们仍能在不购房的情况下，享受到房地产带来的诸多收益。

投资机构 Craigs Investment Partners 近日公开表示，是时候让新西兰人“走出对房产和房产投资的迷恋”，转而寻求能够推动经济增长的其他资产与投资途径。

但问题是：能否“鱼与熊掌兼得”？

在接受 Newsroom 采访时，Craigs Investment Partners 投资组合经理 Mo Singh 指出，上市商业地产股票（listed commercial property stocks） 同样能提供类似于直接房产投资的稳定回报，并且若作为多元化投资组合的一部分，还能有效分散风险。

Singh 表示，在新西兰，投资住宅几乎成了一种“成人礼”，长期以来也被视为相对安全的投资方式。除去过去两年房价波动较大的时期，这种认知基本成立。

他解释说，房产投资受欢迎的部分原因在于“杠杆效应”。例如，投资者只需投入 20 万纽币自有资金，就能购买价值 100 万纽币 的房产；而购买股市上价值 100 纽币的股票，则必须全额支付。

“当资产价格上涨时，这种杠杆效应有利；但当房价下跌时，负债会变成负担。正如一些 2022 年买房的人现在发现自己陷入了 负资产（negative equity） 的困境。”

Singh 认为，住房依然是一种优质资产，也是一种“被动储蓄”机制，但它绝不是投资者唯一的选择。他指出，新西兰在金融知识普及方面的不足，导致公众对其他投资选项的了解有限。这部分归因于新西兰的 KiwiSaver（退休储蓄计划） 启动较晚，直到 2007 年才推出，而澳大利亚的类似制度早在 1992 年就已建立。

“新西兰的财富结构显著偏向住房，这或是因为文化上的执念，也可能是缺乏可获得的替代投资工具。”

目前，超过一半的新西兰家庭财富被锁定在住房资产中。

Singh 指出，部分民众仍把股市视为“赌博”，这源于 1987 年股灾或 2000 年代蓝筹企业倒闭的历史阴影。

“这让人们更难信任股票投资，而他们一直拥有的是房子，一种看得见、摸得着的资产，而且其价值多年上涨，于是大家自然更偏向这种投资方式。”

然而，他强调，新西兰人其实可以在不购买实物房产的情况下，享受房地产市场的稳定收益。

目前，在新西兰交易所（NZX）上市的主要地产公司多集中于商业地产领域。例如：

Precinct Property 专注于写字楼；

Vital Healthcare 主要投资医疗类物业；

Kiwi Property 与 Investore 聚焦大型零售地产；

Goodman Property Trust 与 PFI 主攻工业地产；

而 Argosy 与 Stride 则持有多类资产的综合型投资组合。

新西兰地产协会首席执行官、Goodman 董事会成员 Leoni Freeman 表示，大多数新西兰人实际上已经通过 KiwiSaver 持有了这些上市地产公司的股份，只是他们自己未必意识到。

“投资这些公司有诸多优势。虽然你不是整栋楼的业主，但你能参与大型商业项目。更重要的是，它们具备流动性：卖房要耗时数月，但卖出部分股票则轻而易举。”

Freeman 认为，新西兰人喜欢房产的“实体感”，喜欢开车路过时能指着那栋房子说“那是我的”。

“其实，投资上市地产也类似。如果你是 Precinct 的股东，你可以看着 Commercial Bay 说，‘那栋楼我也有一小部分所有权。’”

Singh 指出，涉及住宅的地产公司寥寥无几，因为住宅市场更具周期性，风险更高。过去五年中，无数小型开发商破产或陷入困境就是例证。相比之下，商业地产的周期波动较小，还能随着经济结构调整而适应市场趋势，例如：

企业缩减库存、需要更多物流枢纽（logistics hubs）；

高租金推动零售商将库存转移至场外仓储（offsite storage）；

公司越来越倾向于租赁地段优越、空间现代的写字楼，以吸引员工。

Singh 指出，像 Kiwi Property 在 Sylvia Park 推出的长期租赁住宅（build-to-rent） 项目，在整体投资组合中占比极小。对成熟投资者而言，商业地产 虽然在资产组合中的比例不高，却十分关键，它们通常用于提供稳定收益（income generation）。

目前，新西兰主要上市地产公司都是 PIEs（Portfolio Investment Entities），这是一种税务效率极高的投资架构。它们通常提供 5%–7% 的股息收益率（dividend yield），远高于一年期定期存款约 3.5% 的水平。

“这些股息相当可观，也相当稳定。毕竟，大多数 NZX 上市地产公司就是商业租金收取者（commercial rent collectors）——他们持有建筑、出租给企业，并将租金收益（扣除管理费后）返还给股东。”

Singh 建议，将这些企业视作“大房东”，区别于依赖快速周转的住宅开发商。

“住宅开发商必须不断买地、建房、卖房，现金流紧绷；而上市商业地产公司则以‘长期持有（long hold）’为核心战略，更稳健也更透明。”

目前，许多商业地产基金的市值低于其净资产价值（NTA），也就是说，投资者可以“打折买入”一篮子地产资产。

“就像一栋市值 100 万纽币的房子，你却能以 80 万纽币买到。”

这种折价使上市地产投资比直接购买单一房产更具吸引力。更何况，单独买入一处工业地产意味着资金集中在一个区域、一类资产上，风险更高；而上市公司持有多处物业，租约到期时间错开，能有效分散租金风险。

此外，上市地产公司须遵守严格的信息披露规则，定期发布审计报告，并接受分析机构与投资者的持续监督。

“这种透明度与问责机制，让投资人能更放心——比起私募基金，上市公司必须接受公众审查。”

Freeman 总结道，这些上市地产企业在推动新西兰城市更新与经济发展方面扮演着重要角色：

“没有这些企业，我们的城市将难以焕新。毕竟，总得有人出资开发、持有和维护这些资产。”

她补充说，从物流到医疗，从零售到办公，商业地产不仅是投资工具，更是支撑整个经济运作的“隐形基础设施”。

“很多人忘了，这些资产都需要资金支持——当你投资上市地产公司时，其实就是在为新西兰的城市未来出一份力。”