信贷增速或从6.7%坠至2.5%：大行罕见预警，投资者贷款要“倒车”？

后花园 8月19日 报道：

澳洲住宅市场可能迎来比房价波动更深层的变量：信贷增速放缓。澳洲第三大住房贷款机构NAB预计，截至2027年9月的年度内，全国住房信贷增长将仅为2.5%，较2026财年6.7%的增速明显回落。这一预测也低于其他大行的预期，反映该机构对借款环境和市场需求的判断更为谨慎。

最受关注的是投资者贷款。该行预计，投资者信贷增长将从2026财年超过8%的增幅，转为2027财年收缩1.4%，这可能是2020年以来首次出现负增长。自住买家贷款预计仍会增长，但增速也被下调至4.5%。在住宅市场中，投资者往往对利率、税务、租金回报和资产价格预期更敏感，因此其融资转弱通常会先影响交易活跃度和投资房供给。

银行端的申请数据已显示出降温迹象。该行称，6月季度澳洲房贷申请较3月季度下降15%，同比下降16%；投资者申请环比跌17%，高于自住买家14%的降幅。其他主要银行也报告类似趋势：部分机构的月均申请量下降，预算案后投资者申请跌幅尤其明显。信用评估机构数据则显示，7月全国房贷需求同比下降16.4%，连续第四个月走弱。

这种变化不应简单理解为“房市没人买了”。信贷增速放缓还可能意味着买家更审慎、贷款审查更严格、收入与生活成本对借款能力的限制增大。此前依赖低利率或较高杠杆进入市场的人群，可能需要重新评估还款缓冲。对开发商而言，预售转化速度和买家获得融资的能力，也会影响项目是否能够达到开工条件。

市场评论人士认为，若2.5%的预测得到验证，住房下行周期可能比当前主流预期更深。不过，预测仍取决于利率、就业、财政政策和房价路径。对购房者来说，银行授信额度不等于安全购买能力；对投资者来说，租金收入、空置风险和未来再融资条件需要一起计算。信贷从高速扩张回到低增速，意味着市场将更看重真实现金流而非单纯资产升值预期。