悉尼墨尔本降温、小城市狂飙！澳洲房市正式分化？

后花园12月1日报道

悉尼与墨尔本的房市出现初步降温迹象，天价房价让潜在买家被迫退出市场之际，澳大利亚人却创纪录地提前额外偿还房贷以减轻压力。

Cotality 今日公布的数据指出，11 月全国首府城市住宅价值上涨 1%，较 10 月的 1.1% 略有放缓。

在悉尼，独立屋中位价上涨 0.4% 至 158.4 万澳元，低于 10 月的 0.6% 涨幅；墨尔本独立屋价值上月上涨 0.3% 至 97.84 万澳元，而 10 月涨幅曾高达 0.9%。

相比之下，小型首府城市依旧需求强劲，而可售房源有限，推动价格继续大涨：

布里斯班：独立屋中位价再涨 1.8% 至 110 万澳元

珀斯：大涨 2.4% 至 95.58 万澳元

堪培拉：上涨 0.7% 至 103.5 万澳元

Cotality 研究主管 Tim Lawless 表示，小型城市的涨幅已与悉尼、墨尔本明显分化。

他说，房价涨幅约为工资增长速度的四倍，意味着负担能力将继续恶化，但也会逐渐成为抑制涨幅的制动器。

“很明显，推动价格上涨的因素仍然压过下行风险，而且短期内不太可能逆转，”Lawless 说。“至于本月增速放缓是否意味着逆风开始压制房市，还需观察。”

11 月高于预期的通胀数据推翻了市场对进一步降息的预期，而澳大利亚审慎监管局（APRA）也宣布将收紧银行贷款标准，主要针对投资者。

Lawless 表示，这两大因素意味着 2026 年房价涨幅可能低于预期。

“随着负担能力进一步紧绷，可获得贷款的买家会减少，因为偿贷能力门槛将变得更突出。”

区域房市仍是全国增速最快的板块：

维州西北部 Mildura 年涨 18.5%

昆州 Granite Belt 区年涨 19.7%

西澳南部城市 Albany 房价更是飙升 22.6%

央行货币政策委员会将于下周举行今年最后一次会议，市场和经济学家普遍预计利率将维持不变。

自 2 月以来，央行已累计降息 0.75 个百分点，对一笔 60 万澳元房贷而言，月供减少近 300 澳元。

但央行数据显示，越来越多购房者 并未降低月供，而是选择更快速还贷。

自 2022 年利率从 0.1% 快速上升以来，自住房贷款的利息支出在今年第二季度达到 逾 200 亿澳元 的峰值，较 2022 年初暴增 166%。但今年第三季度，利息支出首次下降，减少 7 亿澳元至 193 亿澳元。

利息减少以及工资提升，使得全国额外还款额在第三季度大幅跃升 近三分之一至 141 亿澳元。除去疫情期间临时性政府补贴与提前提取养老金，这一数字为史上最高季度额外还款纪录。

过去一年，房贷持有者额外偿还 516 亿澳元，创历史新高。

通常更高的提前还款意味着消费支出将放缓，而这将是本周三发布的全国账户数据中的关键指标。但经济学家预计，9 月季度的家庭消费仍将 增长 0.5%。

加上数据中心推动的新商业投资增长，以及新房建设的跳升，经济学家预计 澳洲经济过去三个月的整体增长将回升。

分析师预测，年度 GDP 增速将超过 2.1%，创 2023 年初以来最强表现。