逆势加仓100套房！澳洲投资大佬：悉尼现在不能碰！

后花园 澳洲 7月14日 报道：

当不少买家因价格下跌、税制调整和高利率选择观望时，Australian Property Scout创始人Sam Gordon正准备加速扩张。已经持有156套投资房的他称，今年将是自己最激进的买入年份，不过其策略并非押注整个澳洲，而是寻找悉尼以外、竞争较少且租赁需求有潜力的细分市场。

澳洲住宅市场正在变软，买家情绪也明显降温。CoreLogic数据显示，全国住宅价值6月下跌0.4%，为2022年12月以来最大单月跌幅。2026年全国拍卖清盘率近期跌破50%，同样降至2022年以来低位。

联邦预算涉及资本利得税规则调整和负扣税安排，加上利率仍高，投资者的持有成本和未来税务回报都面临重新计算。对许多人而言，这种环境更适合等待，而不是扩张。

Sam Gordon却选择相反方向。这位34岁的买方代理创办了Australian Property Scout，同时个人持有156套投资房。他认为，市场最热的时候人人都想买，竞争也最激烈；真正容易谈到价格和条件的阶段，往往是市场信心最弱的时候。

Gordon计划在2026年再购入100套房产。他把当前形容为自己最积极的一年，希望利用卖方压力、竞争减少和买家犹豫，寻找低于此前市场热度时期的成交机会。

在他看来，当前是疫情以来最有利的买入窗口。市场信心受到打击，但可谈的房源和交易机会反而增加。买家如果只在所有人都乐观时行动，可能要面对更多竞价和更少议价空间。

他的判断是，当前下跌更像阶段性调整，而不是所有地区同步进入长期衰退。他预计房价会再次恢复增长，并认为下一轮更值得关注的动力可能来自租赁市场。

这一观点的逻辑是：如果买家能在竞争较低时取得价格合理的房产，未来供应紧张和租赁需求增强可能推高租金及投资回报。不过，这只是Gordon个人的市场判断，并不意味着所有地区、所有房型或高杠杆投资者都适用同一策略。

Gordon的扩张计划有一个明确例外——悉尼。他表示不会在悉尼继续买房，并认为当地市场仍有下调空间。

悉尼在联邦预算调整后受到较大冲击，6月住宅价值下降3.2%。报道提到，有预测认为悉尼房价到2026年底可能累计下跌多达9%。Gordon则认为，再出现约10%的调整也不会令他意外。

他在上一年已经出售自己持有的四套悉尼房产，并全部实现盈利。退出的原因并非这些资产亏损，而是他判断悉尼价格与当地收入的关系已经难以持续，需要一次市场价值修正。

Salary Expert数据显示，悉尼职位的平均工资约为97,642澳元，而当地独立屋中位价达到170万澳元。用这一组数字比较，普通家庭收入与住宅价格之间存在明显鸿沟。

Gordon认为，悉尼工资水平并没有比其他城市高出一倍，但独立屋中位价可能达到其他地区的两倍。收入追不上房价，使未来买方承受能力和投资回报受到限制。

他还以过去的交易说明悉尼长期涨幅。其早年曾以约37.5万澳元买地建房，后来以160万澳元售出。Mount Druitt曾经多年不受买家欢迎，如今也出现超过100万澳元的成交。

这些变化反映出悉尼过去十多年积累了巨大的资本增长，但也让估值基数变得更高。对新投资者而言，买入价格、租金回报和贷款成本之间的关系，可能不如其他城市和区域市场有吸引力。

Gordon还举例称，悉尼一套价值500万澳元的住宅，周租金可能只有约2000澳元。高资产价格与相对有限的租金之间形成巨大落差，使部分高价住宅更依赖未来资本升值，而不是当前现金流。

有意思的是，Gordon的大量客户本身住在悉尼，但他并不建议他们一定要在居住城市投资。对无法负担悉尼房价的人而言，投资其他州或区域市场，可能比勉强在本地入场更符合其策略。

他强调，悉尼只是澳洲一个城市。澳洲各州、城市和成千上万个郊区拥有不同的人口、就业、供应和租赁周期，不能用悉尼的调整代表全国房地产都失去机会。

这也是其“再买100套”计划的核心：不是在同一城市机械复制交易，而是在多个细分市场寻找价格、租金、人口增长和供应之间更有利的组合。

不过，市场低迷虽然减少竞争，也会带来价格继续下跌、融资收紧、租金不达预期和集中持有风险。Gordon的规模、专业团队和资产基础，与普通家庭并不相同，其观点应被理解为一名职业投资者的逆周期策略，而非普遍适用的购房建议。