买家注意！维州印花税改革，将面临哪些惊人变化？
后花园2024年11月25日援引realestate网站报道：
自10月起，维多利亚州对所有“期房”公寓、单元房和联排别墅的印花税进行了大幅削减。这项政策是维州政府为缓解长期住房供应短缺而采取的重要举措。
政策变革：打破限制，覆盖更广
此前，印花税减免政策仅适用于首次购房者和自住买家，购房者可以从房价中扣除建筑成本后再计算应缴纳的印花税。然而，减免政策设有价值门槛：
- 首次购房者的计算价值需低于75万澳元；
- 自住买家的计算价值需低于55万澳元。
超过这一门槛的购房者无法享受减免政策。
如今，这一政策迎来了重大改革：
①取消资格限制：不仅首次购房者和自住买家，所有购买“期房”公寓、单元房或联排别墅的买家（包括投资者）均可享受减免。
②取消价格门槛：减免政策适用于任何价格区间的物业。
根据新规，从2024年10月底起的12个月内，购房者可享受最高100%的建筑和翻新成本扣除，使得印花税仅以土地价值为基础计算。
节省显著：为购房者减轻负担
对于尚未开工的期房，这一减免政策能带来可观的节省。例如，一套售价62万澳元的公寓，如果在施工前购买，印花税仅需约4,000澳元，而非原先的32,000澳元，节省达28,000万澳元。
印花税减免大大降低了买家的首付压力，有助于更多人更早进入房地产市场。这在住房负担能力达到30年来最低水平的当下显得尤为重要。
行业劳动力短缺
推动高密度住宅开发：缓解住房短缺
此次改革特别聚焦于期房公寓等高密度住宅领域，旨在通过刺激需求促进城市密度增长，同时高效利用土地和基础设施。然而，高密度住宅市场的复苏仍面临诸多挑战。
挑战1：建设成本上涨
疫情以来，建筑成本上涨超过30%，劳动力短缺、材料费用增加以及融资成本上升，导致许多高密度住宅项目的利润率大幅压缩，甚至无利可图。这使得部分项目被迫延迟或取消，进一步加剧了房屋供应的紧张局面。
挑战2：新旧房价差扩大
与现房相比，新建住宅通常价格较高。然而，疫情后的建设成本飙升，使得新房价格溢价显著扩大。例如：
- 在墨尔本内城区，新建公寓的中位价格溢价在2024年9月已达到44%。对于墨尔本市中心、南岸、Armadale、Toorak、Carlton和Docklands等热门地区，新建公寓较去年同期上升29个百分点，相当于超25万澳元的价格差。
- 在墨尔本内东区及内南区（如Kew、Burwood、Glen Iris和Malvern）等地区也有大量新公寓交付。 在墨尔本内东区，新建公寓溢价中位数在过去一年中飙升了 31 个百分点。
这一溢价使得现房对部分买家更具吸引力，同时增加了开发商预售的难度，阻碍了新项目的启动。
新公寓相对现有住宅的溢价
投资者回归：缓解租赁市场压力
印花税减免现已扩大至投资者群体，这对租赁市场而言是一大利好。新房投资不仅能获得更高的折旧税收优惠，还能帮助缓解租赁市场的住房短缺。
此外，这一政策可能吸引更多投资者和购房者，加速项目预售，从而提升开发项目的可行性。在未来一年内，开发商可能会加速推出新项目，以充分利用这一政策窗口期。
未来展望：解决根本问题仍需多方努力
尽管此次印花税改革是推动住房市场的一项积极举措，但仅凭减免政策仍难以彻底扭转当前的住房短缺局面。从审批规划到施工完成，多个环节的障碍仍需政府和行业协作解决。
对于那些倾向于购买新房的买家和投资者来说，这项政策无疑是一个吸引力十足的利好。而对整个市场而言，这仅是解决住房供应困境的一小步，未来仍需更广泛的支持与创新政策。
维州印花税改革的实施标志着政府对住房市场支持力度的进一步加强。无论是购房者还是开发商，都有望从中受益。然而，要真正缓解住房危机，还需更多的政策支持和行业努力，共同推动市场健康发展。
（责编：Debbie）
