同样房价暴跌，结局天差地别！澳洲五大城市“家底”曝光，这座城市最危险！

后花园2026年8月14日报道：

最新分析显示，即使澳大利亚部分城市未来出现两位数的房价下跌，在过去5年楼市繁荣期积累了巨大涨幅的中型城市中，这种下跌对此前房价涨幅的侵蚀可能依然有限。

Cotality最新发布的8月住房市场图表报告（Housing Chart Pack），分别模拟了房价从峰值下跌5%、10%、15%和20%后，澳大利亚主要首府城市的房价将回到什么水平。

结果显示，由于过去几年房价增长相对疲软，墨尔本能够承受进一步下跌的“缓冲空间”相当有限。相比之下，珀斯、布里斯班和阿德莱德等中型首府城市经历了一轮强劲的楼市繁荣，即使房价明显回调，过去几年积累的大部分涨幅仍能保留下来。

部分城市跌20%，也未必“跌回原形”

Cotality研究主管Gerard Burg表示，目前悉尼和墨尔本的房价都已经较各自峰值下跌超过5%，而布里斯班和阿德莱德也在过去两个月进入温和下行阶段。

在这样的背景下，这项分析可以帮助人们理解：如果楼市出现更深程度的调整，不同城市可能面临怎样的结果。

Gerard Burg表示：“关于房价究竟还能跌多少，目前已经有很多讨论。但同样幅度的百分比下跌，在不同市场产生的影响并不相同。”

“珀斯、布里斯班和阿德莱德等市场过去5年经历了非常强劲的增长，因此相比那些房价基本没有明显上涨的城市，它们拥有更大的缓冲空间来抵御房价下跌。”

墨尔本“安全垫”最薄

Gerard Burg指出，在经历多年低迷增长后，墨尔本是最难承受进一步房价下跌的主要城市。

墨尔本住宅价值于2025年11月达到峰值，当时的住宅价值中位数为84万澳元。

Gerard Burg表示：“过去5年，墨尔本房价几乎没有录得多少增长，这意味着一旦房价从峰值下跌超过10%，住宅价值就将回到疫情前的水平。”

相比之下，珀斯的情况截然不同。

“即使珀斯房价从峰值下跌20%，其住宅价值中位数仍将大致相当于2025年4月的水平，因为珀斯经历了澳大利亚所有首府城市中最强劲的房价上涨周期之一。”

如果房价大跌，你所在的城市会回到哪一年？

悉尼

悉尼房价目前已经较峰值下跌超过5%。

但即使最终从峰值下跌20%，悉尼房价也只会回到2021年5月左右的水平。

这从另一个角度反映出，疫情期间的房地产繁荣究竟给悉尼带来了多么巨大的房价涨幅。

墨尔本

在澳大利亚主要首府城市中，墨尔本的房价“安全垫”最薄。

由于过去5年房价增长持续低迷，如果从峰值下跌超过10%，墨尔本住宅价值就将跌回疫情前水平。

布里斯班

布里斯班仅在两个月前进入房价下行阶段。

不过，由于此前经历了澳大利亚最强劲的房价上涨周期之一，即使房价从峰值回调20%，其住宅价值仍大致相当于2024年8月的水平。

阿德莱德

阿德莱德同样拥有相当可观的缓冲空间。

即使房价从峰值下跌20%，也只会回到2024年4月左右的水平，足以说明这座城市近年来的房价涨幅有多么惊人。

珀斯

在澳大利亚主要首府城市中，珀斯拥有最大的房价“安全垫”。

即使出现20%的大幅下跌，房价也只会回到2025年4月左右的水平。

这主要得益于珀斯近年来经历了全澳最强劲的房价上涨周期。

澳洲楼市为什么开始下跌？

Gerard Burg表示，最初是住房可负担性恶化以及借款人房贷偿还能力受限，对高房价市场率先形成压力。

随后，高利率、生活成本压力、消费者信心走弱，以及联邦预算案公布后投资者活动减少等因素开始产生更广泛的影响，进一步削弱购房需求。

不过，他特别强调，这项分析的目的并不是预测澳大利亚房价最终究竟会跌多少，而是展示在不同下跌情景下，各地房地产市场可能受到怎样的影响。

Gerard Burg表示：“尽管越来越多城市的房价正在下跌，但不同市场背后的供需状况依然存在很大差异。”

“过去几年房价涨幅最大的市场，是从一个强得多的位置进入本轮下行周期的。”

他指出，通过了解不同下跌幅度会让各城市房价回到什么时期的水平，可以为买家、卖家以及政策制定者提供重要参考，尤其考虑到近年来澳大利亚各首府城市的房价表现存在巨大差异。

澳洲楼市总价值达12.4万亿澳元

Cotality发布的2026年8月住房市场报告还披露了一系列值得关注的数据。

目前，澳大利亚约有1150万套住宅，整个住房市场总价值达到12.4万亿澳元，占澳大利亚家庭财富的56.8%。

7月份，澳大利亚房价指数环比下跌0.7%，创2022年12月以来最大单月跌幅。其中，布里斯班下跌0.6%，阿德莱德下跌0.2%。

截至7月的一年内，全国住宅成交量同比下降0.8%。其中，各首府城市合计成交量下降3.5%，但偏远地区住宅成交量反而增长4.2%。

房子越来越难卖，拍卖成交率跌至40%出头

市场降温的迹象还体现在房屋销售速度上。

截至7月的3个月内，澳大利亚住宅从挂牌到售出的时间中位数已经达到35天。

与此同时，全国卖家的成交折价率中位数扩大至3.8%，意味着卖家为了促成交易，需要作出更大的价格让步。

拍卖市场同样明显降温。

今年2月，澳大利亚拍卖成交率一度达到约66%的高点，但截至7月底，这一数字已经跌至40%出头。

这反映出买家需求正在减弱，房价上涨动力也在进一步消退。

房价在跌，租金却还在涨

值得注意的是，房地产买卖市场降温的同时，澳大利亚租赁市场依然保持较强涨势。

截至7月，澳大利亚租金同比上涨5.9%，继续明显超过3.3%的工资增速。

与此同时，全国住宅毛租金收益率升至3.7%。

这意味着当前澳大利亚房地产市场正在出现明显分化：一边是房价下跌、成交放缓、拍卖成交率走低；另一边则是租金继续上涨。

而对于不同城市的房主而言，本轮调整带来的影响也可能截然不同。过去5年涨幅惊人的珀斯、布里斯班和阿德莱德，即使经历较大幅度回调，房价仍可能远高于几年前；但对于过去几年表现相对低迷的墨尔本而言，如果跌幅继续扩大，其房价可能更快回到疫情前水平。