炸裂！ANZ预警2025房价零增长，央行亲手“砸盘”！买家赢麻了？
后花园2025年8月29日报道：在过去30年里，新西兰房市几乎成了一个“铁律”般的存在：房价永远在涨。无论是人口增长、移民潮涌，还是超低利率环境，都让房地产成为全民热议的“造富机器”。然而，从2021年的高点到今天，情况却发生了根本性的逆转。全国房价跌幅超过13%，惠灵顿跌了30%，奥克兰也接近20%，这在几年前几乎是不敢想象的事情。面对这种前所未有的局面，央行、银行、经济学家、购房者和投资者，正在形成一场复杂的博弈。
突发！央行下调房价预期引发争议
新西兰央行在最新的货币政策声明中，把2025年的房价预期从年初的7%大幅下调到-0.3%。不仅如此，央行还直言不讳地表示，房价未能如预期般快速上涨，是拖累经济复苏的重要原因。这番话立刻在经济界和社会舆论中引发轩然大波。很多人开始质疑：央行是不是过于依赖房价，把房地产市场看作经济增长的“发动机”？
央行的逻辑其实不难理解。住房是新西兰家庭财富的主要组成部分，当房价上涨时，家庭感到“财富增加”，于是更愿意消费，从而带动零售、服务业和其他投资，最终推高GDP。这种所谓“财富效应”在全球经济学研究中都被反复验证过。但问题在于，新西兰的房地产早就和居民收入严重脱节。
Westpac首席经济学家Eckhold提醒，过去二三十年，房价上涨速度长期超过收入增长，这才是住房可负担性危机的根源。如果央行依旧期待通过“房价上涨”来解决经济低迷，无异于继续把房市推向更不可持续的道路。
Infometrics的首席预测师Kiernan甚至用了“短视”来形容央行的想法。他认为，如果把经济复苏的希望完全寄托在推高房价上，只会让更多人被挤出市场。长期来看，这种循环会造成社会分裂，甚至推动更多年轻人移居海外，导致人才流失。换句话说，央行的算盘或许能带来短期的消费繁荣，但却牺牲了长远的社会稳定与公平。
与此同时，Kiwibank首席经济学家JarrodKerr则把解决方案指向了供给端。他建议政府和开发商加快在50-70万纽币区间内的住房建设，尤其是高密度的可负担住房，让首次购房者真正有机会进入市场。
央行的一句话，把矛盾推向了台前：到底是要靠“推高房价”来刺激经济，还是要通过结构改革来缓解住房危机？这场争论，短期内恐怕不会有定论，但它揭示了新西兰经济长期依赖房地产的深层问题。
ANZ也唱“冷调”：2025年房价零增长，复苏至少要等到2026
与央行的“殷切期待”形成鲜明对比，ANZ银行的最新报告显得冷静甚至悲观。该行在《新西兰房地产展望》中，将2025年房价增速直接下调至“零增长”，并表示最快也要到2026年才会有温和的5%回升。
这一判断并非空穴来风。首先，从数据看，REINZ的季调房价指数在6月下降0.3%，7月再降0.5%，已经连续两个月下跌。全国均价几乎回到2024年第四季度的谷底位置，市场动能显然偏弱。其次，区域差异非常明显。奥克兰的房价压力最大，而南岛凭借更稳定的就业市场和较低的库存，表现出一定的韧性。再看租赁市场，惠灵顿的新签租约同比下降5%，奥克兰下降2%，远弱于全国平均水平。可以说，需求侧的疲软正在全方位显现。
另外，供给端的变化也值得注意。7月住宅成交量回到历史均值，但库存水平仍然偏高，只是出现了“见顶”的迹象。特别是奥克兰，挂牌数量继续上升，说明供给压力依旧。与此同时，销售-挂牌比仍处于低位，这一指标通常领先房价3-6个月，意味着短期内房价很难出现反弹。
在利率层面，虽然央行已经释放强烈的继续降息信号，并且ANZ预测到年底OCR可能会降至2.5%，但ANZ依然认为，这不足以迅速扭转市场格局。购房和持有的总成本依旧居高不下，包括利息、保险、地方税费等等。换句话说，即便利率下降，购房者也不会立刻冲进市场，因为负担能力问题远比表面看起来复杂。
这份报告像是一盆冷水，泼在央行的热情之上。它传递的关键信息是：即便政策宽松，房市复苏也需要时间，市场不会因为几次降息就立刻翻转。
银行集体“放水”：房贷利率战打响
虽然宏观层面存在分歧，但商业银行的动作却非常一致。央行降息后，五大行几乎齐刷刷地下调了房贷利率，开启了一场激烈的价格战。ASB宣布一年期和18个月期利率降至4.75%，BNZ、Westpac、ANZ和Kiwibank也纷纷跟进。三年期利率普遍降到4.99%以下，四到五年期略高，但整体趋势就是一个字——降。
对于购房者来说，这无疑是好消息。很多即将面临重定利率的房贷客户，在社交媒体上兴奋地分享：“必须立刻看看自己是否能享受到降息”。在经历了利率飙升的痛苦之后，这种利率下调带来的心理安慰非常明显。但市场分析人士提醒，利率下降并不意味着需求一定会快速回升。高库存、就业压力、保险和市政费上涨，都可能继续压制购房热情。换句话说，降息带来的利好，可能只会被部分抵消。
更重要的是，这种利率竞争也凸显了银行之间争夺市场份额的激烈程度。房贷市场本就是银行最重要的业务之一，如今大家都在降息“拼价格”，无形中也会影响利润空间。对于购房者而言，短期的确能享受到红利，但从长远看，市场结构可能会发生更深层的变化。
专家预警：利率拐点或将带来市场转机
在纷繁复杂的声音中，独立经济学家Tony Alexander的观点显得相对乐观。他认为，利率下降的趋势正在逐步形成，这会为房地产市场注入新的活力。特别是随着各大银行的竞争，借款人将能享受到更具吸引力的利率条件。对那些已经观望多时的潜在买家而言，这无疑是一个难得的窗口期。
不过，Alexander也强调要保持谨慎乐观。他指出，虽然利率下降能改善市场流动性，但房地产市场的全面复苏依然需要时间。毕竟，高房价与收入增长脱节的问题依旧存在，宏观经济的不确定性也让很多家庭不敢轻易背上长期债务。换句话说，即便利率环境改善，市场情绪恢复也不是一蹴而就的。
这是一种“耐心的乐观”。市场或许正在走向拐点，但真正的反弹可能需要更扎实的经济基础作为支撑。
奥克兰市场的“另类剧本”：$2000万豪宅闪电成交
在大众市场仍处低迷之际，奥克兰的豪宅市场却上演了一场“闪电成交”。ParitaiDrive的一栋900平方米别墅，以接近2000万纽币的价格，在不到两周的时间里完成了交易。买家仅仅看了两次房，就一见倾心，果断拍板。
这栋豪宅的故事本身就足够传奇。它由知名建筑师Ron Sang设计，前业主在2016年以1000万购入，随后花五年时间进行全面升级。装修中使用了意大利洞石、大理石、亚马逊石等全球顶级材料，还配备了泳池、地堡、金缎电梯和顶级安防系统。可以说，这不仅是一栋住宅，更是一件艺术品和财富象征。
这样的交易释放出一个耐人寻味的信号：在高端市场，买家的逻辑和普通市场完全不同。他们不太在意市场周期，而是看中独特性和稀缺性。一旦遇到“心动的房子”，出手往往干脆利落。代理商甚至透露，一些客户拥有高达4000万纽币的购买力，他们在等待机会，只要合适，就会立刻下单。
这让人看到，新西兰房地产并不是一个同质化市场。普通家庭被高房价困扰，而超级富豪却在用现金快速成交。两个世界，两个逻辑，却在同一个市场里同时存在。
数据背后的冷现实：房价下跌，危机未解
最后，回到宏观数据。根据QV的统计，全国平均房价自2021年高点下跌13.1%，奥克兰跌近20%，惠灵顿跌30%。这样的跌幅在全球房地产市场中都算得上是“剧烈调整”。
推动这一下跌的原因有很多：疫情时期的超低利率不再，借贷成本急剧上升；高失业率和移民外流让需求骤降；政府推动的高密度开发政策逐步释放供应。最重要的是，社会观念发生了转变。人们开始意识到，房价并不会永远上涨，这一长期信念正在被打破。
然而，房价下跌并不意味着危机结束。Olsen提醒，目前约40%的家庭收入依然用于偿还贷款，虽然比高峰期的47%有所下降，但依旧是沉重负担。而且现在的利率水平远高于疫情时期，买房成本其实并没有真正降低。奥克兰大学的Rehm博士也指出，解决住房危机的关键是让房价与收入更加匹配，而这一点还远未实现。
换句话说，房市正在修正，但公平性和可负担性问题依旧存在。
全球视角：新西兰是金丝雀，还是先行者？
新西兰房市的变化，已经吸引了全球的目光。有人把它比喻为“煤矿里的金丝雀”，意思是其波动预示着其他市场未来可能面临的情况。加拿大的房价自2022年以来同样下跌了近20%，而澳大利亚虽然暂未出现明显下跌，但也在密切关注邻国的动态。
新西兰的经验说明，长期依赖低利率和投资者推动的房地产繁荣，并不可持续。一旦利率上升、经济放缓，这种模式就会迅速显露脆弱性。对其他国家而言，新西兰既是一个警告，也是一个参考。
复苏的关键，不在房价，而在民生
从央行的焦虑，到银行的降息竞争，从经济学家的针锋相对，到豪宅市场的另类火热，再到宏观数据揭示的冷现实，我们看到的是一个多面而复杂的新西兰房地产市场。
总结来说，新西兰房市正处在一个转折点上，它既在打破“永远上涨”的神话，也在寻找新的平衡点。未来真正决定走向的，并不是利率的高低，而是就业能否改善、收入能否提升、以及住房供给能否合理。然而，对于买家来说，当前无疑是一个值得考虑的机会窗口。
