房价还要跌？央行预警：利率走高可能进一步打压市场

后花园5月6日报道

新西兰储备银行（RBNZ）在最新的半年期《金融稳定报告》中表示，房价目前仍处于储备银行估算的可持续区间上限。虽然这表明房价进一步大幅回调的风险并不是特别高，但抵押贷款利率的上升可能会导致房价进一步下跌。

这份于周二发布的报告称，住房市场总体保持疲软，全国房价仍低于2021年11月的峰值，且在过去三年中基本持平。报告指出：“高企的住房库存正在压低房价，尤其是在奥克兰和惠灵顿。”

报告称，这反映了劳动力市场的疲软和较低的净移民人数，这些因素抵消了南岛部分地区较强劲的房价增长。房价目前仍处于储备银行估算的可持续区间上限。报告提到：“虽然这表明回调风险并不是特别高，但不断上升的抵押贷款利率可能会进一步压低房价。”

较低利率缓解债务偿还压力

报告称，抵押贷款发放的增长也一直处于低迷状态，不过在去年年底的短时间内，银行间的转贷业务（Mortgage Refinancing）出现了激增。

“这恰逢抵押贷款利率处于最低点附近，且有比往常比例更高的贷款正好处于固定利率期限到期阶段。在此期间，银行为新客户提供高达贷款余额 1.5% 的前期款项（返现）以吸引新业务，而平时的典型水平约为 0.9%。结果，12 月份转行贷款的债务量几乎是平时的三倍，尽管各银行的市场份额在此之后基本保持不变。”

这种做法让一小部分借款人受益，却损害了银行的利益。但报告表示，这可能会被普遍较高的贷款息差所抵消。“假设高息差没有起到抵消作用，我们估计这种更高的返现优惠使银行损失了约 1 亿纽币，这在它们约 100 亿纽币的年税前利润中仅占很小一部分。”

报告表示，较低的利率正在缓解债务偿还压力，特别是对于有抵押贷款的家庭和商业地产行业。

金融稳定风险仍高于近年水平

全球不确定性和低迷的国内增长导致金融稳定风险仍高于近年水平。

储备银行行长 Anna Breman 表示，由于中东冲突威胁到世界能源供应，全球风险环境在过去六个月中有所恶化。Breman 说：“在国内，新西兰已经通过家庭和企业不断上升的燃油成本感受到了中东冲突的直接影响。”

“高昂的柴油价格对运输和物流行业，以及包括林业和渔业在内的初级产业影响最大，”Breman 说道，“虽然经济增长在冲突发生前一直在复苏，但我们现在可能会看到复苏步伐有所放缓，从而影响就业增长和债务偿还能力。”

报告称，持续的波动增加了全球资产价格大幅回调和全球融资环境收紧的风险。“新西兰受此类冲击的影响途径包括贸易、不确定性和金融市场。”

石油

报告称，油价上涨增加了生产和运输成本，并加剧了全球通胀压力。

“通胀预期的增加可能导致全球利率在更长时间内维持在高位（Higher for longer）。这可能导致金融环境收紧和经济增长走软。新西兰贸易伙伴增长放缓将减少对出口的需求。此外，由于新西兰约 3% 的出口销往中东，直接影响可能会使这些效应进一步加剧。”

银行有能力抵御重大经济冲击

报告称，凭借强大的资本和资金缓冲，银行能够很好地支持可能陷入困境的客户。银行也可以应对离岸融资市场的压力。

压力测试结果显示，银行能够抵御重大的经济冲击，包括像中东冲突这样的地缘政治事件。报告称，中东冲突对保险公司的直接影响有限。

得益于强劲出口价格，农民有能力应对当前冲击

报告表示，高企的大宗商品价格支撑了整个农村部门的收入。

“本季度的牛奶收购价预计约为每公斤乳固体（kgMS）9.70 纽币。由于盈亏平衡成本平均在每公斤 8.50 纽币左右，奶农普遍处于盈利状态。”

随着恒天然完成将其消费品牌出售给 Lactalis 并向股东返还 32 亿纽币，报告称这对大多数奶农来说是一笔显著的现金注入。“我们预计农民将使用一部分资金来偿还债务。这种债务偿还将进一步加强他们的资产负债表，而债务水平在过去十年中已经有所下降。”

但是，由于中东冲突导致的化肥和燃油成本增加可能会降低农场利润。“对于 2026 年秋季，预算不太可能受到影响，因为价格已经锁定。最大的影响可能会出现在今年晚些时候的春季。”