房产vs经济，先有鸡还是先有蛋？房价不涨，经济无望？

后花园7月18日综合报道

新西兰1.6万亿纽币的房地产市场发展停滞。自2021年底泡沫破裂以来，房价一直在底部挣扎。

但问题来了，这是经济复苏乏力的结果，还是导致经济低迷的原因？

REINZ的房价指数显示，房价在2023年初触底后稍有回升，但势头已减弱。尽管两年期利率下降了170个基点，但房价指数在截至6月的一年里仅上涨0.3%。

经济活动同样表现疲软。继2024年中期出现衰退后，国内生产总值（GDP）在去年第四季度和今年第一季度反弹，但今年第二季度可能再次收缩。央行的预测显示6月GDP下降0.3%。

两者之间是“先有鸡还是先有蛋”的问题：房市疲软是经济低迷的表现，还是经济疲软由房市拖累？

经济评论员、Interest.co.nz前成员Bernard Hickey指出，新西兰的经济是“以房地产为中心，附加其他部分”，但现在形势非常艰难，因为房价不涨了。

Kiwibank首席经济学家Jarrod Kerr表示，如果要实现“乐观”的增长预测，OCR还需进一步下调以刺激住房需求。

但住房部长Chris Bishop对此观点表示反感，他希望打破房价上涨与经济增长挂钩的传统思维。

他在接受Interest.co.nz采访时说：“打破经济应依赖房价增长的观念，是本届政府试图植入新西兰人思想和经济体系的根本方针。”

房产在新西兰经济中影响巨大，占年度GDP的15%，超过一半的家庭资产都与住房相关。

房市下滑会遏制家庭支出，导致建筑业发展放缓，并影响就业，从而加剧经济衰退。反之亦然，但房价上涨对经济的推动通常比下跌带来的拖累要弱。

不仅如此，房价疲软也会影响小企业信心和活动，因为银行常用住宅物业作为贷款抵押。

大多数经济学家认为快速的房价增长并非理想，但同时也承认没有房价上涨，经济复苏会更难。

若剔除房价上涨，经济增长受何影响？Kerr回答：“这无疑会大量吸走经济增长动力。”

Kiwibank预计2026年房价将上涨5%至7%，但承认2025年的预测并未实现，今年预计上涨约2.5%，并将GDP增速预测从1.4%下调至0.9%。

疫情前五年，住宅价格年均上涨约8%，2020年刺激后更是暴涨，年增速一度达到30%。

央行预计未来房价涨幅将更温和，5月预测年增速将在2026年末达到5%后，趋于4.2%。

BNZ首席经济学家Mike Jones表示，目前尚不清楚是房市疲软拖慢了经济复苏，还是经济复苏乏力影响房市。

他倾向认为房价变化对经济影响更大：房价上涨带来的财富效应能提升消费、住房投资、新建房产和整体经济。

但他也认为，在当前周期阶段，经济对房市的反馈作用日益明显。

许多潜在买家对就业不稳定感到担忧，特别是在看到前一波购房者陷入困境后，不愿承担大额贷款。

Jones称，低利率已促进交易数量增长，但价格要显著回升还需消化大量挂牌房源。

他认为，这对购房负担能力而言不是坏事，且本轮的复苏速度会比以往周期慢。

经济咨询机构Infometrics首席预测师Gareth Kiernan赞同Chris Bishop的观点，认为房价已高，未来不会成为经济复苏的主引擎，预计价格将保持“相对平稳”。

他表示，这将放缓经济增长速度，但若能提升长期可负担性，代价是值得的。

住房负担能力不足被认为是健康、教育、生产率增长乏力和企业投资减少等问题的根源。

Kiernan说，建筑业将面临困境，需求结构性减弱，行业需要调整规模。

尽管政府计划在2026年大选前推行大量基础设施建设，但“言辞与现实之间的差距依然巨大”。

Infometrics今天发布的预测显示，农村地区经济表现良好，依赖建筑和政府支出的地区则会落后。但最终，前者会带动后者提升。

“预计未来五年经济年均增长2.1%，较2023和2024年企业经历的困难有所改善。”

“但预计人均GDP要到2027年下半年才会超过2022年的峰值。实际上，2022年经济过热，短期内难以恢复到那样的活跃水平。”

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