澳洲房价开始跌了！成交暴跌、撤盘激增，市场释放多重信号！

后花园2026年5月7日报道：

随着高利率持续压缩购房者贷款能力，澳洲全国房价已开始降温。

但这一轮房地产周期，与过去的市场下行阶段存在明显不同，而这种差异，也将深刻影响未来房价走势。

本周二，澳洲联储（RBA）今年第三次加息，而市场预计，2026年剩余时间内仍可能继续加息。

目前，澳洲房地产市场正在重新平衡。

更高的利率、持续的通胀压力，以及高度不确定性，正在削弱市场需求。

但这并不是一次“典型式”楼市下跌。

这一轮周期最大的不同，在于澳洲家庭资产负债表依然非常强劲。

绝大多数房主仍在赚钱卖房

根据“重复销售分析”（repeat sales analysis），绝大多数房主在出售房产时依然获利，亏损卖房的情况在多数市场中极为少见。

尤其是在部分表现最强劲的地区，特别是昆州，多达99%以上的房屋转售都实现盈利。

部分地区的转售利润中位数甚至超过60万澳元，反映出过去几年房价上涨幅度之大。

与此同时，高端市场利润依然惊人。

例如，在悉尼Northern Beaches地区，房屋转售利润中位数约为81万澳元，Eastern Suburbs等富人区也同样如此。

即便是在东南昆州，许多地区的转售利润中位数也普遍达到50万澳元以上。

仅黄金海岸（Gold Coast）一地，过去一年实现的房屋转售盈利总额就超过50亿澳元。

而悉尼多个区域，同样创造了数十亿澳元级别的财富增长。

这些累积起来的房地产财富，正在成为澳洲楼市的重要“稳定器”。

它帮助大量房主在面对更高利率时，依然能够承受压力，而不必被迫卖房。

澳洲楼市为何没有“崩”？

这项分析采用的是“重复销售法”，即追踪同一套房产两次以上交易价格之间的变化，以衡量真实盈利与亏损情况。

分析仅纳入持有时间超过两年的房产。

这一结果，也与澳洲联储的金融稳定数据一致。

目前，只有不到1%的借款人处于“负资产”（negative equity）状态。

即便在极端压力测试下，绝大多数借款人依然拥有正资产缓冲。

这意味着什么？

利率虽然会影响楼市，但并不是唯一决定因素。

当前市场的关键特征，是“需求减弱”与“资产实力强劲”同时存在。

高利率确实会降低购房者借贷能力，从而压低房价。

与此同时，更高的房贷月供，也会继续压缩家庭预算。

但由于大量家庭仍拥有强劲资产缓冲，这种调整方式已经发生变化。

过去那种大规模“被迫卖房”、房价急跌的情况，如今不太容易发生。

相反，更多家庭会通过以下方式来应对高利率：

减少消费

动用储蓄

重新融资

增加贷款额度

或者干脆继续持有房产

此外，澳洲当前就业市场依然相对稳健。

只要失业率维持低位，高利率对楼市的影响，更可能表现为：

成交量下降

需求减弱

卖房周期拉长

以及局部、温和的价格下跌

而不是全面性、恐慌式暴跌。

真正风险较大的，是那些近年刚买房、负债较高，并且原本预期收入会持续增长的人群。

澳联储正面临艰难局面

目前通胀仍高于RBA设定的2%-3%目标区间。

近期油价上涨，也可能让高通胀持续更久。

这意味着，今年澳联储继续加息的可能性正在上升，而且利率可能会在高位维持更长时间。

从房地产角度来看，这一点非常关键。

RBA在2026年5月再次加息后，现金利率已经升至4.35%。

截至2026年5月5日收盘，金融市场预计：

今年年底前还有约1.3次加息空间。

这意味着：

市场普遍预计至少还会再加息一次；

并且今年下半年还有约三分之一概率出现第二次加息。

如果全部实现，从今年2月、3月和5月开始算起，总加息幅度可能达到125个基点，相当于累计加息5次。

这意味着金融环境正明显收紧。

而购房者借贷能力可能因此减少约10%。

这将直接压低买家出价能力，并对房价形成下行压力，尤其是在高杠杆市场以及购房负担能力本就较弱的地区。

市场转向信号已经出现

目前市场已经出现明显降温迹象。

拍卖清盘率正在下降；

撤盘率仍维持高位；

这说明买卖双方心理预期差距正在扩大。

与此同时，全国房价涨势明显放缓。

根据最新PropTrack房价指数：2026年4月，全国房价环比下跌0.1%。不过，与去年同期相比：独立屋价格仍上涨8.4%；公寓价格上涨9%。

此外，澳洲近一半SA4区域在4月份录得房价下跌。

（SA4是澳洲统计局定义的大型区域，人口通常在10万至50万人之间。）

这些数据表明：澳洲楼市正在进入明确转折点。

市场信心正在受到不确定性影响，买家和卖家都开始变得更加谨慎。

未来将进入“分化市场”

未来澳洲房地产市场，很可能进入“多速分化”阶段。

对利率最敏感的市场，包括：

高端豪宅区

投资者集中区域

高杠杆市场

更容易出现价格回调。

而那些供应紧张、人口增长强劲、自住需求稳定的区域——尤其是生活方式型市场（lifestyle markets）——则可能继续保持韧性。

与此同时：

建筑成本仍在上涨；

融资成本也持续增加；

这正在压制新房供应。

由于澳洲新住房建设本就低于联邦政府目标，因此供应不足，反而会继续对房价形成支撑。

未来走势如何？

目前最可能出现的情况，是：

楼市继续放缓；

并伴随温和价格下跌；

而不是大规模暴跌。

利率仍将是未来楼市最核心的影响因素。

如果澳联储继续加息，更多地区可能转跌，房价涨幅也会进一步减弱。

但由于澳洲家庭仍拥有较强资产和储蓄缓冲，因此这一轮下跌，更可能是“需求变弱”推动，而非“被迫抛售”导致。

强劲资产缓冲、稳健就业市场，以及有限的强制卖房，将继续帮助澳洲楼市缓冲下跌风险。

与此同时，人口增长、住房供应不足、高建筑成本和高利率，也将继续为房价提供底部支撑。

从这个角度来看，澳洲房地产市场依然具备结构性支撑。

虽然高利率可能继续拉低房价，但这些缓冲机制，很可能阻止楼市出现失控式下跌。

不过，未来市场调整仍将持续，而且房价进一步回落的可能性依然存在。