好心办坏事？政府“救市”政策反成推高房价和通胀的帮凶

后花园 5月3日 报道：

政府试图“修复”住房市场的努力，可能正在加剧它试图解决的负担能力危机。

房地产市场分析师警告称，慷慨的首次置业者支持政策可能在一定程度上助长了高通胀，这促使澳洲央行（RBA）加息，使得住房变得更加昂贵。一位著名经济学家声称，取消这些政府激励措施可能在一定程度上有助于减缓近期通胀的飙升。

澳洲统计局（ABS）本周公布的数据显示，截至3月份的一年里，通胀率升至4.6%，高于截至2月份的3.7%，其中住房成本上涨了6.5%。

这一远高于央行2-3%目标区间的高通胀读数，让抵押贷款行业警告称，可能会有更多的加息到来。一些业内人士甚至警告说，央行可能有充分的理由在下周的货币政策会议上宣布加息0.5个百分点。

政策的“第22条军规”

经济学家告诉媒体，澳洲政府的首次置业担保计划（First Home Guarantee）一直是高住房通胀的一个因素——尽管是在建筑业低迷时期通过对建筑成本的压力间接产生的。

PRD首席经济学家Diaswati Mardiasmo表示，这项允许符合条件的买家使用低至5%的首付而无需支付昂贵的贷款机构抵押贷款保险（LMI）的政策，具有通胀效应。

“首次置业者计划肯定推高了市场低端、更可负担部分的房价，使其变得更加昂贵，并且增长速度超过了其自然步伐，”她说。

Mardiasmo博士指出，该计划与通胀之间的关系很复杂，难以衡量，但有迹象表明它影响了总体支出水平。

“这项政策本身就是一个‘第22条军规’（进退两难的困境），”Mardiasmo博士说。“从增加市场上首次置业者数量的设计和目的来看，它成功了。但从政策后果和余波来看，情况恰恰相反——它使市场膨胀并推高了价格。”

“所有这些都对整体通胀率做出了贡献，而通胀率是央行在决定现金利率时关注的一个关键指标。”

需求端补贴的弊端

Finder.com.au抵押贷款专家Richard Whitten表示，该计划存在缺陷。

“与大多数政府住房负担能力倡议一样，（该计划）是一种需求端补贴，”Whitten先生说。“它通过消除贷款机构抵押贷款保险的成本来提高买家的购买力。这意味着一些买家可以多借一点钱，你可以说它因此具有通胀效应。”

他补充说，该计划可能在短期内提高了首次置业者的房屋拥有率，但这是有代价的。

“该计划本质上让今天的低首付买家买房稍微便宜了一点，但在长期内对降低住房成本毫无帮助，”Whitten先生说。

Ray White首席经济学家Nerida Conisbee表示，担保计划可能会给建筑成本带来压力，而建筑成本是CPI直接衡量的指标。

“当供应无法迅速响应时，刺激需求（无论是通过降低首付计划还是其他激励措施）的措施往往会反映在更高的价格或租金上。”