已经过剩还在鼓吹“住房短缺”，谁在制造新西兰的住房焦虑？

后花园9月15日报道

多年来，新西兰政界和业界一直反复强调全国住房供应严重不足。政府报告和官员屡次提及全国住房存在数万套的短缺：例如，新西兰基础设施委员会在2022年的报告中警告有“长期累积的住房缺口”；政府内阁的文件《解决住房危机》同样强调必须大力增加供给才能弥补住房不足。

各大银行和经济分析机构也给出了具体数字。ANZ 银行估算自2006年以来新西兰短缺约7万套住房（其计算中把既有房屋的“折旧”也考虑在内）。Westpac 银行在2024年预测未来五年为满足人口增长需要约12.5万套新房，但加上替换老旧房屋的需求后，这一数字被提高到 15万套。新西兰央行的一份报告甚至假设每年需要替换 1.1万至1.3万套住房，远高于0.4%拆除率模型推算的数量。

开发商和房地产业内人士也频频呼应这一观点：房屋“不够住”、供给不足，只有大规模兴建新房才能“走出困境”。前政府推出的大型建房计划（如KiwiBuild）也是基于这样的逻辑。

然而，这种“住房短缺”的说法如今正受到前所未有的质疑。

“短缺”真相：失真的假设

奥克兰大学房产经济学家 Wasay Majid 最近的研究对上述短缺论调提出了挑战。

他指出，所谓的新西兰住房危机，问题并不在供给本身，而出在一个技术性假设：“替换率”（Replacement Rate, 又称拆除率或折旧率）。按照这一假设，由于房屋会老化，每年都有一定比例的住房需要拆除重建，因此新建住房不仅要满足新增人口的需求，还要填补被淘汰住房的空缺。新西兰业内普遍采用的假定替换率是每年 0.4%，源自上世纪70-80年代的研究数据。几十年来，0.4% 已成为各大机构分析住房供需时的默认值。然而，Majid 发现，这个关键假设从未有近期数据支撑。统计局1986年后就停止发布房屋拆除的年度数据，新西兰实际上根本没有近几十年的权威拆除统计来验证0.4%的假定。

Majid 认为这是“模型虚构”：研究者先假设每年有0.4%的住房消失，再把这些假想消失的住房当作新增需求，从而在纸面模型中制造出巨大的短缺。简单来说就是，一个未经验证的假设正塑造着新西兰的政策方向。

数据检验：“短缺”还是“过剩”？

为检验替换率假说，Majid 利用2001年至2024年的数据建立了三个住房供需模型，对比了不同假设下的结果：

模型一：人口普查实况模型。该模型直接采用人口普查统计的实际住房数量为供给，人口总数（假设平均每户2.7人）为需求。结果显示，新西兰并不存在短缺，相反还有35,389套的盈余。

模型二：传统假设模型。此模型模拟银行和政策顾问的常用方法：假设每年0.4%的住房拆除率，新建住房以许可数的93%计入完工量（考虑部分许可未建成），需求同样按每户2.7人计算。在这种假设下，模型显示住房短缺不断加剧：自2001年以来缺口逐年扩大，到2020年累计短缺约12.1万套，此后因建房高峰有所缓解，至2024年仍有约73,600套的短缺。

模型三：低替换率模型。此模型采用更低的替换率假设（每年0.1%），这一数值基于人口普查住房增量与建筑许可推算得出，更接近英美等国经验。结果该模型下几乎没有出现短缺，反而得到将近49,000套的住房盈余。

只需调整一个假设，供需结论就截然相反：0.4%的替换率意味着严重危机，而0.1%则显示供应有富余。从基本的算术关系看，2001–2024年间新西兰共建造了约 601,000套新房，按照平均每户2.7人计算，可容纳约 160万人；而同期全国人口只增加了 140万。单从总量来看，新建住房已经超过了人口带来的住房需求。

这一简单对比本身就戳破了“短缺论”：在没有高估拆除需求的情况下，供应并没有落后于需求。

最新市场动态：最大房市出现“供过于求”

有意思的是，Majid 的研究结论正得到最新市场数据的印证。

根据房地产数据公司 Cotality 的报告，过去五年（2019–2024），新西兰全国住房供应增长已经赶上并超过了人口增长。全国人口增长了 6.4%，而同期住房存量却增加了 7.5%。

这一建筑热潮在全国最大城市奥克兰尤为明显：2019–2024年间奥克兰人口增长约 7%，但住房存量猛增了 10.3%。正因如此，奥克兰作为全国最大的房地产市场，目前实际上已出现住房过剩的局面。同样，惠灵顿的人口在过去五年略有下降（约减少1%），但住房供应却增加了约4%，供给反超需求，使惠灵顿也出现了相对过剩。

而这两地也是房价下跌势头最猛的两座城市。

Cotality 首席经济学家 Kelvin Davidson 指出，近年大量新建的联排别墅和公寓等中高密度住房极大改变了市场动态，使供需紧张状况得到缓解，市场条件趋于宽松。

他提到，在奥克兰和惠灵顿，住房供应增速已经连续5-6年超过人口增速，这种供求平衡的缓和正反映在房价走弱、停滞的走势上。

这一供需格局的变化也从侧面验证了 Majid 的观点：当真正统计供应和人口数据时，新西兰并非如传言那样“房子远远不够”。相反，在主要城市，过去几年我们盖出了比新增家庭更多的房子，所谓的“短缺危机”更像是被错误假设放大的假象。

长期视角：真相再次打脸

如果住房供应长期不足，那么短缺缺口理应随着时间推移越积越大。为检验这一点，Majid 将模型二（0.4%替换率假设）向历史回推至1967年。出人意料的是，长期模型并未显示永无止境的短缺，反而证明供给逐步追上了需求：尽管起始年份存在约1.3万套的不足，但此后供应增长弥补了缺口，到2024年反而出现11.65万套的盈余（假设93%的许可转为完工；若假设100%完工，盈余甚至可达约15.6万套）。换言之，使用同样的0.4%拆除率假设，在更长的周期上得到的结论恰恰相反：新西兰并非一直供应不足，而是最终供大于求。

这提示我们一个现象：为何许多分析喜欢从2001年或2006年开始计算短缺？Majid 认为，这是因为从这些年份算起，模型才能显示明显的短缺累积；而一旦拉长时间跨度，供求关系其实早已缓和，短缺叙事就站不住脚。

主流理论为何失灵？

Majid 表示，有人将房屋替换率比作人口生育率理念：在人口模型中，为了抵消死亡，需要足够新生儿“替代”逝去的人口。

然而，住房不像人，不会到点自然死亡。一些房子历经几个世纪仍坚固适用，而另一些可能几十年就破败拆除，寿命差异巨大，且并无可预测的固定期限。

因此Majid 的结论是：将假想的替换需求当作真实短缺，导致了误诊。

谁在受益？“住房短缺”背后的利益动机

Majid 强调，广为流传的“住房短缺”说法并非无心之失，而是某些既得利益者乐见其成的结果。

“短缺”叙事保护了强大的利益集团：政客们可以在不触动深层改革的前提下承诺“大兴土木”来解决危机；银行和开发商则利用大众对房源稀缺的恐慌，推高房价和借贷规模，从中获利。与此同时，真正使住房难以负担的关键问题：例如投机炒房、大量住宅空置作为投资、过度宽松的信贷、低效的土地利用等，却被短缺话题所掩盖，未得到足够重视。

他认为，对某些人来说，“住房短缺”几乎成为万用的借口，转移了公众对其他政策措施的注意力。

如果所谓的短缺很大程度上是被高估甚至凭空捏造的，那么许多基于短缺前提的政策可能就是对症错药。Majid 指出，目前不少城市规划和数十亿纽币规模的社会住房项目，都是建立在“我们缺几十万房子”的观念上。这种误诊导致了资源错配：一味在错误的地方兴建住房，结果造出许多没人买得起或无人问津的房子。

业内人士：建房一时爽，建完没人买

Sally Hughes 近期的表态也呼应了Majid的立场。Hughes是 Character Coalition 的主席，该机构是一个代表遗产、历史和特殊利益团体的联合组织。

在针对奥克兰最新的住房规划草案（提出在一些地区增加住房密度，保留200万套住房的容量潜力），Hughes表示，中区Kingsland附近已出现了公寓建完卖不动、大片地块无人开发的窘境，原因就在于实际需求远没有政府设想的那么高。

政策建议

为使政策回到正轨，Majid 提出了几项建议：

恢复房屋拆除数据统计： 统计局应重新开始系统收集每年的住宅拆除数据（该统计自1986年中断），以便政策制定有真实依据。

征收空置税： 对空置房征税可有效增加供给利用率。例如，加拿大温哥华在实施空置住宅税后，空置率下降了约 25%。这一措施可促使投资性房屋回流市场，从而减轻“有人无房住”的矛盾。

放松土地管制，提高容积率： 取消不合理的城市蔓延边界限制，大幅放宽分区和容积规定，让开发商能在真正有需求的地方自由兴建更多住房。通过改革规划规则，释放更多可建房用地，避免人为制造的土地稀缺。

抑制投机，改革税收信贷政策： 收紧投机炒房的渠道，调整税收和贷款政策，遏制投资者过度涌入住宅市场的动力。只有降低投机需求、引导理性住房消费，供应才能真正缓解住房负担问题。

总之，Majid 呼吁对当前以“短缺”为核心的政策思路进行重估和重置。在他看来，“住房短缺”已经被数据戳破，危机的严重程度取决于算法和假设，现实中并没有那么大的缺口。如果基石是假象，那么建立其上的政策再卖力也是南辕北辙。

重构认知

曾几何时，“住房短缺”几乎是新西兰住房问题讨论中的关键词。它被各界人士用于解释房价高企、租金压力等一系列现象。然而，透过 Wasay Majid 的研究和近年的市场数据，可以看到一个截然不同的图景：新西兰的住房供应并没有严重滞后于需求，反而在某些地区出现了过剩。

Majid强调，问题的根源不在于建造数量不足，而在于房屋分配不均、投机需求旺盛等等。如果一直被“短缺”迷雾所笼罩，一味增加供给，后果可能相当严重。