靠“数字风水”抢房！奥克兰买家两度成功，卖家都懵了！ANZ再曝猛料，房贷市场即将变天？

后花园2025年11月28日报道：

本周，一位买家坚持要用自己的“幸运数字”，最终以$123,456.78的奇特价格买下了一套奥克兰公寓。

据悉，这名奥克兰商人此前曾以$1,234,567购买过一套北岸的住宅。

中介机构CitySales的经理Scott Dunn表示，这个报价相当罕见，但卖方最终接受了。

买家玄学抢房，成功砍价近$2万

近日，奥克兰房市出现了一桩引人注目的交易——一套位于市中心Symonds Street的两居室公寓，以一个十分特别的价格成交——原因是投资者坚持只有当成交价包含他的幸运数字时，他才愿意出手。该公寓最初的要价为$140,000加GST，但买家最终将其砍到一个“连号”的终极价格：$123,456.78。

CitySales经理Scott Dunn表示，这位买家“非常相信这些数字能给他带来好运”，并透露几年前，他曾以$1,234,567买下一套北岸的家庭住宅。

Dunn说，这位奥克兰商人表达得非常明确：$123,456.78是他唯一会出的报价，不是这个连号就不买。

Dunn称：“他对这个报价非常坚持，因为这些数字对他太重要了。这是他第一个也是唯一的报价，如果有人反价，这套房子就不会卖给他。他只想用这个数字买。”

Dunn表示，卖家起初觉得这种连号报价“有点荒谬”，但最终她对价格本身是满意的。

中介承认，他们办公室一开始甚至怀疑这单交易是否真实，因为要求太特别。“我干这一行以来，从没见过带小数点的报价——一次都没有。”

买家甚至要求CitySales在他们网站上公布成交价。“他对这些数字的信念已经强烈到了这种程度。”

Dunn表示，这样的数字组合确实限制了买家能购买的房屋或投资物业类型，“但你知道的，这是他的执念。”

Dunn也提到，有华裔背景的买家常常偏爱某些数字，尤其喜欢带8的房子，因为这被认作是吉利数字。

15个月最大改善！奥克兰购房可负担度回升

当前，房市确实迎来了一波小热潮，随着降息的落地，很多之前在观望的买家明显活跃了起来。

此外，关键指标的松动，也让卖房变得“更现实”了。

最新数据显示，在过去15个月里，新西兰的住房贷款可负担能力的明显改善，或许意味着我们正在回到2021年之前、房价相对更可承受的阶段。

相关网站自2004年以来，一直追踪按揭利率、低四分位成交价，以及25-29岁双职工家庭的税后收入中位数，用这些数据来衡量购房贷款的可负担变化。当房贷支出超过一对年轻夫妇税后收入的40%时，就被视为“不可负担”。

下方的图表展示了从2005年8月到今年10月，全国及奥克兰地区这一可负担指标的变化情况。

40%处的红线是典型首套房买家（首付10%）从“可负担”跨向“不可负担”的临界点。

红线以下表示可负担，红线以上则不可负担。从全国层面看，除了新冠疫情期间的短暂时期外，首次购房者的房贷压力整体处于可承受范围内。那段时间里，央行大幅降息，同时放松按揭贷款限制，引发房价迅速且不可持续的飙升，而市场至今仍在修复中。

不过，那段短暂的“不可负担”期很快就被同样迅速的改善所取代——随着利率回归正常、房价回落，可负担性明显好转。

在全国范围内，购房可负担性已在去年8月重新回到“可承受”区间，并持续改善。

奥克兰的例外情况

然而，正如图表所示，奥克兰的情况完全不同。

自2013年11月以来，奥克兰的典型首套房买家就一直处于“不可负担”状态，而疫情期间央行激进的降息与信贷放松，更是让这一问题进一步恶化。

但即便在奥克兰，自去年年中起，随着房价和按揭利率同步下跌，可负担性也出现显著改善。

虽然从区域整体来看，奥克兰仍处在不可负担区间，但在Waitakere和Papakura，低四分位房价对应的按揭支出已经重新回到可负担水平；在Manukau和Franklin，也正处于可负担的边缘。

换句话说，在全国大部分地区——甚至是在奥克兰——买房梦都正在逐渐重新变得触手可及。

以下表格列出了全国主要城市中，典型首套房买家在首付10%和首付20%情况下的核心可负担性指标。

虽然降息促使住房可负担能力有所改善，但新西兰最大银行警告称，明年利率可能会迎来小幅回升。为了最大程度地节省开支，买家应该谨慎选择利率期限。

罕见！OCR降了，掉期利率却反向回升

新西兰央行（RBNZ）周三宣布下调官方现金利率（OCR），但市场似乎并不"买账"。影响固定房贷利率的关键指标不降反升，引发了对未来借贷成本的担忧。

然而，面对市场的"反向而行"，央行代理行长Christian Hawkesby却表现得颇为"淡定"。

据悉，尽管央行将OCR下调了25个基点至2.25%，但影响固定抵押贷款利率的两年期掉期利率（swap rates）却反向上涨了20个基点。

这一市场反应引发了人们的猜测，即固定抵押贷款利率可能很快就会上升，而不是随着OCR的下调而下降。

然而，Hawkesby对此表示"坦然"，称市场的反应"大致在"他的预期范围之内。

这表明，尽管央行希望通过降息来刺激经济，但市场对未来的通胀和利率路径有着自己的判断。银行在设定固定贷款利率时，会更多地参考掉期利率等市场指标，而非OCR本身。因此，即使OCR下降，如果市场预期未来利率将走高，银行也可能选择维持甚至提高其固定贷款利率，以对冲未来风险。

Hawkesby的"不干预"态度，可能意味着央行认为当前的沟通策略已经足够，或者他们愿意让市场在一定程度上自行调节。然而，这也给未来的货币政策传导带来了不确定性，并让期待房贷利率下降的借款人感到失望。

ANZ爆料：未来一年利率可能全面走高

新西兰人通常喜欢选择市场上最便宜的房贷利率来做固定期。

但一些业内人士认为，现在或许值得考虑换一种思路。

本周，新西兰央行将OCR下调至2.25%，并明确表示，这可能已经是这一轮周期里OCR所能触及的最低点。

批发利率在消息公布后小幅回升，一些市场评论员已经开始关注利率何时可能再次走高。

新西兰最大银行ANZ的经济学家表示，借款人现在不妨考虑是否应该选择更长期限的固定利率。目前，六个月固定利率从4.75%起，一年和两年大约在4.49%，三年从4.75%起，四年和五年则在4.99%左右。

ANZ的经济学家表示，现在还无法有把握地预测利率何时会上涨。

“关键点在于，批发利率已经停止下跌。银行之间的竞争正在升温，纷纷推出现金补贴吸引客户转贷，这对借款人来说是个好消息。

“但在选择固定期方面，我们的整体看法与一个月前一致：我们认为房贷利率现在已经处于或接近本轮低点，因此值得考虑更长期限。由于从一年到五年的利率差距很小，风险偏好不同的借款人都可以找到适合自己在成本与稳定性之间平衡的期限。

“对一些借款人来说，五年期可能合适，但对另外一些人来说，两到三年则可能是更舒服的‘中间地带’。”

他们指出，批发利率已经为固定期利率奠定底部。两年期互换利率在10月OCR下调前为2.65%，随后降至2.44%；在11月决议前为2.59%，目前又回升到2.8%以上。

ANZ预计，房贷利率将在明年逐步上涨。

他们计算后认为，六个月固定只有在未来六个月内一年期利率降至4.19%时才会是最便宜的选择。“如果储备银行不再降息，这看起来不太可能。

“如果我们已经处在本轮周期的底部，那么18个月和两年的利率相较一年期更有优势，而三年期也只略高一些，这些利率水平可能就是不错的中间选择。”

按照市场三年期平均利率4.79%计算，他们表示，若现在以1年期4.49%固定，想要整体更便宜，那么明年必须还能以2年期4.94%续固定，或者以18个月4.45%、再接着18个月5.13%的组合续固定。

在两年时间里，现在选择一年期固定只有在明年一年期仍保持在4.49%时才会更划算。

贷款机构Squirrel的首席执行官David Cunningham表示，借款人目前还没有明显转向较长期限。

他说，选择最低利率的倾向仍然非常强烈。当五年期利率曾低至2.99%时，确实有更多人会选择那种利率，“但大多数人还是选了一年期的2.25%”。

他表示，利率可能会维持不变一年甚至一年半。“可能会经历一年都没什么变化的情况，而批发利率则在区间震荡。”

Cotality的首席房地产经济学家Kelvin Davidson表示，他已经开始考虑更长期限的固定利率。“2021年的经历还历历在目……那些在2021年年中选择五年固定的人，现在仍然享受着那个利率。

他说：“我自己未必会这么做，但确实值得认真想一想。”