11月3日澳洲房地产与财经新闻汇总-住房危机下的政策激辩与市场博弈
后花园 澳大利亚 11月3日 报道：
今天，澳大利亚房地产市场呈现出一系列复杂甚至矛盾的信号。全国住宅审批量意外录得两位数增长，但建筑行业的成本警报和劳动力短缺问题却愈发尖锐。市场的分化现象加剧，一些曾经炙手可热的郊区房价大幅回调，而主流拍卖市场则在加息预期下表现出惊人的韧性。从Westpac行长呼吁引进技术移民，到经济学家对“隐形降息”的警告，一场围绕住房危机的政策激辩和市场博弈正在激烈上演。
【新闻一】Westpac行长疾呼：解住房危机需“猛药”，技术移民成破局关键？
面对日益严峻的住房短缺和房价飙升，澳大利亚第二大银行Westpac的首席执行官Anthony Miller公开呼吁，应优先引进技术移民以提振建筑业。他认为，此举不仅是解决劳动力短缺的关键，更是推动区域发展的“建国大计”。Miller指出，随着首府城市房价对许多购房者而言已遥不可及，将房地产开发项目转向偏远地区是合乎逻辑的选择。他强调，“住房可负担性的核心在于以合适的价格建造更多的房屋”，而繁琐的审批流程和人才短缺正成为主要障碍。这一观点得到了建筑行业的普遍呼应，他们同样在呼吁简化海外技工的资格认证流程，以缓解“命悬一线”的行业困境。
【新闻二】澳洲房市普涨下的“失落角落”，这些城区房价缘何两位数暴跌？
与全国首府城市房价中位数7.5%的强劲增长形成鲜明对比，最新的《Domain房价报告》揭示，一些备受追捧的明星郊区在过去一年中经历了高达20%的房价暴跌。塔斯马尼亚州的Launceston以20%的跌幅位居榜首，墨尔本的富人区Toorak房价中位数缩水近60万澳元，而悉尼的华人区Burwood也暴跌近50万澳元。Domain的研究与经济学主管Nicola Powell博士分析，这一反常现象背后，是市场增长动力从高端区向经济适用房区的转移。首次置业者激励政策和利率变化，使得低价位市场异常活跃，拉低了部分地区的房价中位数。同时，疫情期间过度增长的高端“生活方式”市场正在经历回调，这为中端买家提供了进入这些“失落角落”的潜在机遇。
【新闻三】通胀数据“惊吓”买家？墨尔本拍卖市场现“诡异”一幕：清盘率坚挺，竞标人数反降
尽管最新的通胀数据几乎排除了澳大利亚储备银行降息的可能性，但墨尔本的房地产拍卖市场却表现出人意料的坚挺。上周末的初步清盘率依然高达65.4%，显示卖方市场地位稳固。然而，一个“诡异”的现象是，每场拍卖的注册竞标人数却从前一周的3.4人明显下滑至2.7人。市场专家分析，这表明在利率前景不明朗的情况下，买家变得更加谨慎，只有“最认真”的买家才会出手。这种“卖家坚守，买家谨慎”的微妙局面，反映了市场在通胀高压下的复杂博弈。尽管如此，高价成交案例依然不断，PropTrack的经济学家预测，即使不降息，墨尔本房价在年内仍将继续攀升。
【新闻四】澳洲住宅审批量飙升12%，但新州建筑业警告：成本飙升或令住房目标“泡汤”
澳大利亚统计局（ABS）最新数据显示，9月份全国住宅审批量飙升12%，似乎为住房供应带来一线希望。这一增长主要由非独立屋的私人住宅审批量激增26%所推动。然而，新南威尔士州建筑大师协会（Master Builders NSW）却对此泼了一盆冷水。该协会执行董事Matthew Pollock警告，不断上涨的建筑成本，特别是高层住宅的开发成本，正严重威胁项目的可行性。他指出，尽管新州的年度新房审批量跃升了21.8%，但仍远低于联邦政府设定的每年75,146套的住房协议目标。不断上涨的地方税费和长达三年的建筑周期，正成为新房建设“难以逾越的挑战”。
【新闻五】经济学家警告：澳联储的“隐形降息”正在火上浇油，或将通胀推向更糟局面
在上周炙手可热的通胀报告发布后，一群经济学家发出警告：澳大利亚储备银行（RBA）的政策可能正在让通胀形势“火上浇油”。他们指出，一个关键却被忽视的指标——实际利率（官方现金利率减去通货膨胀率）——已悄然滑向零。这种极低的实际利率环境，实际上相当于一次“隐形降息”，正在悄无声息地鼓励借贷狂潮，将贷款额和房价双双推至创纪录水平。经济学家们担心，这种由低实际利率驱动的借贷热潮，反过来又会加剧通货膨胀的压力，形成一个可能导致通胀失控的恶性循环。这一观点对RBA未来的利率决策提出了严峻挑战，即是否需要通过提高名义利率来抑制通胀，但这又可能对经济增长造成冲击。
分析与观点
今天澳大利亚的财经与房地产新闻，共同描绘了一幅充满内在矛盾与张力的画卷。其核心症结，在于住房供应的严重不足与日益恶化的可负担性危机，而所有的市场信号和政策辩论都围绕这一核心展开。
首先，供应端的结构性矛盾日益凸显。一方面，政府和业界都认识到增加供应是解决危机的根本途径，住宅审批量的飙升似乎也印证了这一点。但另一方面，建筑成本的持续上涨、繁琐的审批流程以及严重的劳动力短缺，形成了一个“死亡三角”，使得纸面上的“批准”难以转化为市场上的“现房”。Westpac行长关于技术移民的呼吁，正是切中了这一痛点。不解决这些结构性障碍，任何宏伟的建房目标都可能沦为空谈。
其次，市场的价格分化揭示了需求的结构性变化。高端市场的回调与经济适用房市场的火热，反映出在利率上升和生活成本危机的双重压力下，购买力正在向下转移。首次置业者激励政策在其中起到了催化剂的作用。这种分化对投资者和自住买家都提出了新的挑战和机遇：高端区的“捡漏”机会与入门级市场的激烈竞争并存。
第三，货币政策正陷入两难境地。墨尔本拍卖市场的“价稳量跌”和经济学家对“隐形降息”的警告，共同指向了RBA的政策困境。如果为了抑制通胀而继续加息，可能会进一步打击购房需求和建筑业的投资意愿，从而加剧供应短缺。但如果维持利率不变，极低的实际利率又会继续刺激资产泡沫和通胀。RBA正行走在一条危险的钢丝上，任何决策都可能引发连锁反应。
展望未来，澳大利亚房地产市场的走向将取决于政府、央行和市场三方力量的博弈。短期内，市场的波动和分化将持续。中长期来看，能否有效解决供应端的结构性障碍，将是决定澳大利亚能否走出当前住房危机的关键。对于市场参与者而言，这是一个需要高度警惕风险、同时敏锐捕捉结构性机会的时期。
