突发！澳洲房价，再度登顶！前央行大佬罕见警告，买家心态瞬间崩塌！
后花园2025年8月27日报道：就在今天，一组数据揭露——澳洲房价再创历史记录！
澳洲首府城市房价突破百万大关
最新数据显示，澳大利亚首府城市的房价中位数在本季度首次突破了100万澳元，达到了一个令人震惊的新高。
长期以来，100万澳元曾经是“超级富豪”才会涉及的数字。但近年来，澳洲房地产市场经历了大幅上涨，如今在许多首府城市，100万澳元往往只够买到郊区的一套普通家庭住宅。根据最新的 PropTrack 房价指数，截至7月，澳大利亚各大首府城市的独立屋价格中位数已达到 108.2万澳元。
REA集团高级经济学家 Anne Flaherty 表示，除堪培拉（中位数95.9万澳元）外，其他首府城市的房价全部上涨。她指出：“更低的利率将有助于提升借贷能力，推动房价进一步上涨，但可负担性仍是很多购房者面临的最大难题。”
对于预算在100万澳元左右、又想留在首府城市的买家来说，依然有一些选择，但往往需要在地段或房型上做出妥协。那么，在主要城市里，哪些区域还能买到百万级别的房子？又能买到什么样的房子呢？
小城市房价快速逼近百万
过去几年，原本相对便宜的布里斯班、阿德莱德和珀斯房价暴涨，五年累计涨幅接近 90%；相比之下，悉尼涨了 41%，墨尔本仅 19%。
其中，阿德莱德表现最强，市中心及山脉区域的房价中位数高达 125万澳元。不过在北区（73.5万）、南区（89.4万）和西区（98万）依然还能找到低于百万的选择。
阿德莱德西区地产经纪人 Sarah Sheppard 透露，靠近百万的房产需求极高。她说：“这个价位的房子很清晰，要么是20世纪初期的老宅，要么是翻新的两居联排，或是略显陈旧的三居联排，又或者是一块很小土地上的现代三房两卫住宅。”
Sheppard补充，若是占地600-700平米的传统家庭大地块，没翻新的房子大约仍在百万左右，但若想买到现代四居室，买家要么增加预算，要么搬到更远的郊区。她还指出，利率下降后，投资者正在逐渐回归市场。
今年7月，澳洲各大首府城市的房屋中位数
布里斯班：外郊才有百万独立屋
布里斯班的房价中位数在7月达到 107万澳元。在东部郊区，买家若想以百万预算买独立屋，通常只能选择稍显老旧的战后住宅。
地产经纪人 Ben Carroll 表示，这类房子多见于 Wynnum West 或 Hemmant 等地，通常是三居一卫，占地约450平米，整体状况不错，但需要简单翻新。
他说：“对很多首次置业者来说，100-110万澳元就是入市的起点。”
悉尼：百万几乎买不到独立屋
悉尼依然是全澳最贵的城市，房价中位数 156万澳元。
在市区、海港和海滩附近，百万预算几乎没有机会。但在西南和远西区域，仍能找到选择。
地产经纪人 Zac Cronin 指出，买家可以选择带后院的战后三居住宅，或者社区里的现代小户型家庭住宅。但这些地块往往较小，邻居更近。
他表示，预算在100万出头的买家，通常能买到 270-350平米地块上的三居两卫独立屋。
墨尔本：依然是“百万城市”
尽管表现不如其他首府城市，墨尔本的房价中位数仍高达 98.3万澳元。想要找到更实惠的房子，买家需要将目光投向远郊，例如东北区（81.4万）、西区（69万）、西北区（74.3万）和东南区（81.5万）。
最便宜的首府：霍巴特和达尔文
相比之下，霍巴特和达尔文仍是全澳最便宜的首府城市。买家在靠近市中心的区域，仍能以不到100万澳元的价格买到独立屋。
总的来说，100万澳元在澳洲房市早已不是“豪宅线”，而是“入门票”。对于买家来说，想在首府城市购房，不仅要拼预算，更要做好在地段、面积和房型上的取舍。
今天，澳洲前央行专业也罕见发出警告——称房价即将迎来"火上浇油"式飙升！
前央行专家警告：澳洲房价或将加速飙升
澳洲房地产市场正面临一个关键转折点，前央行专家的警告为市场参与者敲响了警钟。
"火上浇油"的市场环境
这位前央行经济学家在接受采访时表示，当前的经济环境正在为房价上涨创造完美条件。他将这种情况比作"火上浇油"，暗示房价上涨的速度和幅度可能超出许多人的预期。
"我们看到多种因素同时作用，推动房价向上，"这位专家说。"利率环境、供需失衡以及投资者信心的恢复，都在为房价上涨提供动力。"
购房者面临时间压力
专家特别警告准购房者，他们可能只有几个月的时间窗口来做出购房决定。随着市场条件的变化，延迟购房可能意味着需要支付更高的价格。
这一警告对首次购房者尤其重要，因为他们通常需要更长时间来积累首付和获得贷款批准。
市场驱动因素分析
推动房价上涨的因素包括：
供应短缺持续：新房建设速度仍然跟不上需求增长，特别是在主要城市地区。
利率政策影响：央行的货币政策为房地产市场提供了支撑性环境。
投资者重新入市：随着经济信心的恢复，投资者开始重新关注房地产市场。
人口增长压力：移民政策的调整带来了新的住房需求。
地区差异显著
专家指出，房价上涨的影响在不同地区将有所不同。悉尼和墨尔本等主要城市可能面临最大的价格压力，而一些地区市场可能相对稳定。
政策应对考虑
面对房价上涨压力，政府可能需要考虑新的政策措施来确保住房可负担性。这可能包括调整首次购房者支持计划或考虑供应侧改革。
购房建议
专家建议准购房者：
•尽快完成购房准备工作
•获得预先批准的贷款
•考虑多个地区选项
•准备在竞争激烈的市场中快速行动
在此背景下，工党政府的5%首付计划看似有所帮助。但最新研究显示，许多买家依然被牢牢“卡死”。
5%首付新政上线，悉尼买家依然被“卡死”
从今年10月起，联邦政府的 “首套房担保计划（First Home Guarantee）” 将迎来重大调整：
不再设收入门槛；
买家仅需 5%首付；
房价上限提高；
名额不再受限。
总理Anthony Albanese甚至对外宣称，这将带来“巨大的改变”。
但现实却泼了一盆冷水——就算政策放宽，普通工薪族依然凑不够贷款额度。
平均工资，差距竟高达几十万
根据 Canstar 的模型：
在新州，全职工人平均年薪约 10.7 万澳元，最多只能借 56万澳元。
但悉尼买家使用该计划，房价上限是 150万澳元。
这意味着，即便加上 5%首付（7.5万澳元），仍有高达 86.5 万澳元的缺口！
在维州：
平均年薪约 10.2 万澳元，最多能贷52.7 万澳元。
墨尔本买家的购房上限是 95万澳元，缺口 37.55 万澳元。
如果两人夫妻合力，勉强能凑齐贷款买到最高限额的房子。
然而悉尼情况更残酷：即便两人合力，最多贷款 112万澳元，加上首付依然差 30.5 万澳元。
专家提醒：别盯着150万的“天花板”
Canstar 数据总监 Sally Tindall 直言：“政府说可以买到150万的房子，不代表你就能贷到那么多。”
她指出，只有收入略高于平均水平的双职工家庭，才可能真正利用该计划买到“上限房”。而很多人会面临现实：贷款额度有限，只能选择价格更低的房子或偏远地区。
她还提醒：用5%首付买房意味着贷款占比高达95%，买家必须考虑：
利率是否会上浮？
月供压力是否可控？
有没有应急资金？
将来还能否顺利再融资？
房价下跌时是否会面临“负资产”？
普通买家：连公寓都够呛
抵押贷款经纪人 Rebecca Jarrett-Dalton 分享了一个更现实的例子：
一位刚毕业的护士，年薪 约8万澳元，还背着学生贷款。
她的最高贷款额度大约只有 41.2万澳元，几乎买不起悉尼的大部分公寓。
她说：“很多人误以为有了政策就能借足够的钱，其实差距巨大。收入更高的人本来就有储蓄能力，而普通买家只能退而求其次。”
不过，她也肯定了该计划的意义，认为在中低价位房产上，确实帮到了大部分首次置业者。
“150万对很多人来说只是空中楼阁。更大的问题是，政策一出，房价可能也会跟着水涨船高。”
房价与收入差距：50年翻倍
AMP 的副首席经济学家 Diana Mousina 指出，政府调高房价上限，主要是为了匹配如今的中位数房价。
但她警告，这个计划只会让房价进一步上涨，而无法解决长期的可负担性问题。
她说：“50年前，澳洲的房价收入比大约在 4-5倍，如今已经接近 10-11倍。”
这项政策看似放宽，但普通工薪族依然够不到“150万的梦想房”。对很多人来说，首套房依旧遥不可及。
后花园有话说：最新数据显示，澳洲首府城市的独立屋中位数已突破108万澳元，曾经象征“超级富豪”的百万，如今只是普通家庭在郊区买房的“入场券”。就在买家寄希望于降息缓解压力之际，前央行专家却发出罕见警告，认为房价或将迎来“火上浇油”式飙升。利率下调、供应不足、投资者回流和移民增长，多重因素正在合力推高市场，这意味着房价可能不是要降，而是涨得更快。与此同时，政府的5%首付新政看似慷慨，但普通工薪族依然被牢牢卡死。对于购房者来说，市场既像机会又像陷阱：一方面政策与利率提供了入市窗口，另一方面房价可能被推得更高。真正的挑战在于如何冷静评估贷款压力、收入稳定性和未来可能出现的负资产风险，买房已不仅仅是“能不能上车”，而是“能不能稳住”的长期考验。
