巨头预警：澳洲房价要动了！买房人迎来重大冲击！央行给出重要暗示……
后花园2025年8月14日报道：虽然高利率时代限制了澳洲房价的增长，但最新数据显示，全国屋主仍在通过转售房产赚取巨大利润！
当前，悉尼、布里斯班和阿德莱德的业主，在全国二手房转售中获得了最丰厚的利润。
最新数据显示，2025年上半年，这三座城市的二手房转售中位数利润，最高已达70.05万澳元！
卖一套净赚$70万！澳洲多地屋主一夜暴富
根据Domain发布的《房产盈亏报告》，悉尼独栋屋的转售中位利润高居全国首位，为70.05万澳元；布里斯班和阿德莱德紧随其后，分别为48万澳元和43万澳元。
相比独栋屋，各首府城市的公寓转售表现差异更大。布里斯班、阿德莱德和珀斯的公寓中，有超过97%的交易实现了盈利。其中，珀斯的公寓利润同比飙升55.5%，布里斯班上涨40.4%，阿德莱德上涨37.4%。
从全国来看，独栋屋的转售中位利润为36.5万澳元，公寓为20.2万澳元。Domain的首席经济学家Joel Bowman博士表示，2025年剩余时间里，房产转售盈利的机会依然强劲，部分原因是业主持有房产的时间更长。
“大多数卖家都在获得可观的回报，主要是因为他们持有房产的时间更长——独栋屋平均9年，公寓平均8年——这让他们在时间中积累了大量房产净值。”
“在供应持续不足、价格上涨势头已重新出现的情况下，2025年大部分地区的转售前景依旧乐观。”
虽然部分首府城市还未完全走出疫情后的低迷，但珀斯和阿德莱德等地已录得亮眼回报，中位利润年增幅尤为突出。
澳洲各首府城市独栋屋的转售利润
澳洲各首府城市公寓的转售利润
布里斯班自2020年以来，独栋屋中位价上涨了46万澳元（77%），公寓上涨27.75万澳元（69%）；阿德莱德同期的独栋屋价格上涨47.09万澳元（87%），公寓上涨25.04万澳元（76%）。
Bowman表示，布里斯班和阿德莱德的高额利润，直接受益于疫情期间的房地产行情。
他说：“回顾疫情以来的房价走势，这两座城市的涨幅都非常可观。再加上人们比10年前多持有房产一到两年，平均利润自然更高。”
布里斯班中介机构Image Property Group的Adam Empringham也直言，过去10到15年买房的人几乎都赚得盆满钵满。
他说：“公寓和联排别墅市场尤其明显。原本非常平淡的市场，从2020年开始受疫情行情带动，出现了快速增长。现在买公寓的人，普遍都觉得一定能赚钱，而10到15年前，他们买的时候还会非常谨慎。”
他举例说，在布里斯班，2020年以60万到70万澳元买入的独栋屋，如今能卖到100万澳元，赚30万不是难事。这种高回报吸引了大批投资者，因为现在几乎没有亏本的交易。
在阿德莱德，当地中介Andrew Downing也表示，盈利的增长同样吸引了更多投资客进入市场。阿德莱德的公寓市场曾经多年停滞，如今在新一波买家的推动下焕发活力。
他说：“很多人买公寓不仅自住，还用于投资，这直接推动了市场增长和利润上升。在房价上涨的环境中，亏本的可能性非常低。”
从全国范围看，亏本出售的比例极小——独栋屋仅3.2%，公寓为12.2%。在阿德莱德和布里斯班，这个比例更是“少之又少”。
Bowman表示：“在房价快速上涨的市场里，人们很难亏钱。过去几年持有房产的人，几乎都走上了财富增长的道路。”
不过，并非所有城市都上涨。达尔文和墨尔本的独栋屋转售利润分别下跌25.8%和3.1%，堪培拉则基本持平。但即便如此，全国仍有不到4%的独栋屋交易亏本，中位亏损额约为5500澳元——在整体强劲的市场中，只是小小的波动。
让屋主们感到振奋的是，随着8月降息落地，买家可能会蜂拥入市，届时房价还可能进一步飙高。
对此，银行业巨头已经发出了预警。
汇丰预警：澳洲降息将加剧住房可负担问题
周二，澳洲央行（RBA）宣布了今年第三次降息，将现金利率下调25个基点至3.6%，这一动作在上次意外“按兵不动”后已被多数经济学家提前预测到。
汇丰银行（HSBC）的首席经济学家Paul Bloxham预计，此次降息将推动房价继续稳步上涨，并预测到2026年，房价涨幅可能在4%至9%之间。
Bloxham表示：“降息会刺激所有买家，包括首次置业者的购房行动，但与此同时，房价上涨会加剧本已严峻的住房可负担性问题。”
“解决之道在于增加住房供应。当前，审批流程、监管环境等因素正限制澳洲的住房供应，这是当前的关键挑战。”
降息意味着什么？
根据Cotality（前CoreLogic）的测算，如果银行将降息全部传导，平均浮动房贷利率将降至约5.5%，一笔75万澳元贷款每月可节省约120澳元。
Canstar的数据显示，如果银行全额传导降息，年薪103,024澳元的单身购房者可额外多贷1.2万澳元；而一对平均收入的夫妇，在5.75%的30年期新客户利率下，可多贷2.4万澳元。
HSBC预计今年第四季度还会再降一次息，明年年初再降一次，但幅度会非常有限：
“宽松周期会非常缓慢，降息次数不会太多，而且间隔会拉得很开。”
降息真能松口气？买家可能很“受伤”
自澳洲央行周二降息后，大银行动作迅速，联邦银行率先宣布数字房贷产品的浮动利率降至5.39%。财政部长Jim Chalmers称这是对房贷族的“及时雨”，但澳大利亚研究所却直言——降得太晚了。
澳大利亚研究所的高级经济学家Matt Grundoff表示：“3.60%的现金利率确实能带来久违的缓解，但早该在5周前就发生。借款人本该已经享受连续降息的喜悦。”
然而，这份好消息，很可能会被国内经济的隐忧“泼冷水”。
工资涨不动，生产率成死结
最新数据显示，截至6月，澳洲年度工资增长率依旧停在3.4%，季度涨幅只有0.8%。央行行长MicheleBullock再度警告：“生产率增长太慢，意味着实际工资也很难快涨。”
RBA本月下调了长期生产率预期，原因是高劳动力成本+缺乏提振。央行甚至直言——澳洲经济的可持续增速上限可能只有2%，一旦超过，通胀风险就会抬头。
澳大利亚工业集团CEO Innes Willox直言：“糟糕的生产率，让经济复苏之路更艰难。”
降息节奏：留子弹还是连发？
市场普遍预期，2025年和2026年还会继续降息，但时间表未定。Bullock行长在记者会上多次回避生产率相关问题，只想把话题拉回降息。
Ray White集团的首席经济学家Nerida Conisbee认为，年内还有可能再降一次，但不会连续降，以便“留子弹”应对未来风险。
Athena Home Loans CEO Nathan Walsh则提醒：“降息带来的好处，应第一时间进客户口袋，而不是被银行截留去赚利润。”
借款人仍在“高利率阴影”中煎熬
财政部长Jim Chalmers的近期表态，几乎把“生产率停滞”定为工党政府的首要任务。
但在此之前，房贷族还得继续承受RBA的紧缩政策。
Grundoff批评说，利率虽然已在目标区间（2-3%）内，但央行的高压策略让借款人付出了不必要的代价：“利率依然具有限制性，依然在压制经济。”
央行在本周的降息声明中承认，他们对降息效果存在不确定性，包括企业定价、工资变化，以及疲弱的生产率是否会拖后腿。
房市：有人松口气，有人要多掏钱
降息的另一面，是买房人要面对的房价上涨，尤其春季售房季将至。
澳洲住宅产业协会的首席经济学家Tim Devitt认为，这会进一步刺激全国范围的住房建设，带动就业和经济活力。
Metricon CEO Brad Duggan也说：“有一大批人一直在等信号，这次降息可能就是他们的入场时机。”
后花园有话说：总结来看，这次降息，让房贷族稍稍松了口气，但生产率的“短板”、工资涨幅的停滞，以及未来降息节奏的不确定性，注定让这份喜悦带着几分沉重。
（责编：Gloria）
