住宅投资翻车？三房别墅最惨，公寓逆袭背后暗藏风险

后花园9月18日报道

与去年同期相比，今年第二季度新西兰住宅租金收益率变化不大，原因在于房价和租金整体保持平稳。但由于利率下降，现金流情况有所改善。

不过，在缺乏资本增值的情况下，目前价格和租金水平下的住宅投资吸引力依然不大。

租金收益率与现金流

Interest.co.nz 追踪全国 39 个租赁活跃城市区域的理论毛租金收益率，这些数据基于房地产协会的低四分位数售价，以及租赁服务处的押金数据中的租金中位数。

同时还估算了同类房产的潜在按揭还款额，并与租金收入进行对比，从而计算投资者在支付完按揭后，可能获得的现金盈余或赤字。相关信息每季度更新一次，涵盖三种主要类型的出租房产：一居室、两居室单元/公寓，以及三居室独立住宅。

三居室独立住宅：表现最差

三居室独立屋依然是投资回报最差的房产类别。全国范围内，第二季度三居室独立屋的毛租金收益率为 5.7%，略低于去年同期的 5.8%。不过，按揭支付后的周现金盈余上升至 114 纽币，而去年同期仅为 47 纽币。

现金流改善主要归因于计算中采用的按揭利率下降，从去年的 6.50% 降至今年的 4.96%。

在奥克兰地区，三居室独立屋的投资回报尤其糟糕，平均毛租金收益率仅 4.5%，支付按揭后每周现金流为 -34 纽币（即亏损）。

在奥克兰各议会辖区内，毛收益率在 3.1% 至 5.0% 之间，而毛现金流从 Orakei 的每周 -434 纽币亏损，到 Manurewa-Papakura 的每周 +33 纽币不等。

不过，这些数字是“毛”现金流，并未考虑房屋空置期间的收入损失，也未包含地方税、保险、维护以及物业管理费。一旦加上这些成本，奥克兰三居室独立屋在几乎所有辖区都会出现严重亏损，租金收入远不足以覆盖各项开销，投资者必须用其他收入来补贴。

一居室和两居室单元/公寓：回报更好

相比之下，单元房和公寓的回报要好得多。全国范围内，两居室单元/公寓的毛租金收益率为 6.9%，一居室单元/公寓更高，达到 10.2%。

现金流方面，平均每周盈余分别为 179 纽币（两居室）和 241 纽币（一居室）。

即便在奥克兰，两居室单元/公寓的毛租金收益率也有 5.6%，一居室则高达 16.4%。现金盈余方面，每周分别为 85 纽币和 333 纽币。

数据背后的风险

不过，奥克兰一居室单元的高收益率需要谨慎对待。许多一居室房源集中在市中心（CBD），且属于 Waitemata and Gulf Ward。大量房源为租赁产权（leasehold）或存在质量问题，这类房产的售价通常大幅低于永久产权或无缺陷房产。

低价会推高账面上的收益率，看似回报可观，但投资者往往要支付更高的地租或未来修缮费用。因此，投资前必须仔细计算。

总体来看，在缺乏房价上涨的情况下，三居室独立屋难以为投资者提供理想回报。相对而言，多户型住宅如单元房、公寓和排屋的选择可能更具潜力。但即便如此，一旦考虑额外成本，现金流也可能非常紧张，这意味着投资者必须更加谨慎，挑选能够带来合理回报的房产。