财富幻觉破灭：房产退潮后，才发现新西兰经济一直在裸泳

后花园10月22日报道

NZ Herald财经编辑 Liam Dann 在最新专栏中指出，新西兰房价的涨跌与经济表现的强弱几乎总是同步，但这一现象可能同时也是新西兰长期经济“低效增长”的根源之一。

他表示，房地产无疑是推动经济增长的重要拼图。根据独立经济研究机构 Motu 的最新报告，2005年至2021年间，新西兰房价上涨了 142%。这些年份正是他所称的“经济活力期”。然而，这项研究也发现，房价飙升“加深了新西兰人之间在幸福感上的不平等”。Motu 高级研究员 Arthur Grimes 指出：“我们的研究表明，房价上涨可能让一部分人感觉更富裕，却让另一部分人陷入挣扎。若要真正促进全民福祉，我们必须审视货币政策和其他政策如何影响房价与租金。”

Dann 进一步分析称，包括他本人在内的众多经济评论人士长期认为，新西兰的房产投资大多缺乏生产性。换言之，新西兰人实际上是在不断地向澳大利亚银行借贷，陷入一个“杠杆—升值—再借贷”的循环中。虽然这使人们在账面上变得更富有，从而增强了“财富幻觉”，进而刺激消费、带动零售、餐饮和娱乐业的繁荣，但这只是经济中“泡沫而欢乐”的部分。它让人们产生“繁荣的错觉”，即便制造业与农业等真正创造财富的产业正在衰退。

他指出，这种以房价为支撑的繁荣，虽然短期内让城市经济显得活跃，却无法在长期让新西兰变得更富有，尤其当这一模式建立在对外国银行的高额借贷基础之上时更是如此。

因此，Dann 认为，当前持续的房地产低迷期可能反而是新西兰经济长期健康发展的契机。失去了依赖房地产“轻松增长”的环境，其他产业被迫“流汗成长”，从而在未来经济回暖时以更高的效率回归。他预测，当整体经济复苏时，制造业和建筑业将比以往更精简、更具竞争力。

与此同时，长期的房价调整也正在让住房变得更可负担。房地产研究机构 Cotality 在8月发布的报告显示，新西兰住房负担能力已达到自2019年以来的最佳水平。随着利率与房价持续下跌，这一趋势预计将继续有利于首次购房者。根据新西兰银行协会（NZBA） 的最新数据，目前所有新房贷中有四分之一已流向首次购房者。

Dann 指出，自2021年底以来的房地产低迷使奥克兰房价下跌约 20%，惠灵顿下跌约 30%。这场房价下滑不仅可能带来新一代购房者的机会，也可能终结新西兰人对“房产永远是最安全投资”的执念。

不过，他也提出一个更深层的问题：如果新西兰人不再将资金投向房地产，这些投资资本又会流向哪里？