地税压力山大，奥克兰这一社区房价为何大涨12%？

后花园6月11日综合报道：

奥克兰Muriwai部分居民本周惊讶地发现，在最新一轮市议会估值（CV）中，全市房价平均下跌9%，而他们所在社区的房价却上涨了12%。

Muriwai社区协会联合主席Clare Bradley向RNZ表示，这对这个“非常小”的社区来说是件难事。自2023年风暴后，市议会收购了当地部分受损房产，使得该地区发生了重大变化。她透露，在Muriwai大约700套住宅中，有约80套被市议会买下。

由于该地区房价上涨而全市大多数地区下跌，意味着Muriwai居民将承担相对更高比例的地税。评论人士指出，这种差异是房产估值系统中诸多复杂因素共同作用的一个例证。

那么，市议会估值是如何做出的？

奥克兰市议会首席财务官Ross Tucker表示，估值过程十分严谨，采用一套明确的方法论，所有数据都由合资格评估师审核，并经过完整审计流程。他强调，这一过程系统化，绝不是简单把销售数据输入电子表格计算。

市议会采用的是两个时间节点：一是2021年（上一次估值发布时间），二是2024年（此次更新的估值时间点）。估值由三部分组成：资本价值（即当天市场可能的成交价）、土地价值（假设土地裸售的价格）和改良价值（房屋建筑等附加价值）。

为什么Muriwai与邻近区域不同？

Tucker指出，市议会在Muriwai的房屋收购交易并不会被纳入估值参考，估值只基于“纯粹的市场交易”。

“我们所见的是，在2021年，Muriwai住宅平均CV约为$120万，比奥克兰平均水平低$20万……而到了2024年，对比该估值周期内的市场销售数据，没有一笔交易低于2021年的CV，每一宗都高于旧CV。”

他表示，尽管有居民称房价比当前CV有所下降，但目前市议会没有任何证据支持这一说法。

Muriwai的房价从略低于奥克兰平均水平升至略高于平均水平，部分原因可能是远程办公人数增加所带来的需求上升。此外，Muriwai几乎没有空置土地，即使是老旧的简易房（baches），也因土地稀缺而具有较高价值。

想在Muriwai建造梦想之家，唯一的途径可能就是购买一栋老旧bach。此外，部分通过市议会收购获得补偿的居民也在试图在本地重新购房，“市场上可供出售的房源非常少，居民普遍不愿出售”。

市场规模重要吗？

Bradley对于Muriwai这样一个小型社区被当作独立市场对待感到惊讶。

对此，Tucker称相较于奥克兰其他许多郊区，Muriwai的交易数量确实较少。

“我们必须根据已有的销售数据进行估值。在Mount Eden或者Howick这样的大型社区，有大量销售记录可供分析趋势，统计基础也更扎实。”

Cotality首席房地产经济学家Kelvin Davidson表示，这种数据量的差异使得在Muriwai找到可比销售案例更加困难。

比如在Grey Lynn找一套典型的三居室房源进行比较并不难，但Muriwai的住宅类型多样且交易稀少，这让估值更具挑战性。

根据CoreLogic的数据，Muriwai的房价大约下跌了 2%。

Tucker表示，尽管这一数据与市议会的结果不同，但议会的估值必须依赖自身的方法论、证据和流程。

“我们的估值方法必须是可审计、可验证和客观的，这一点至关重要，以确保我们是在公平地制定税率……我们只能尽最大努力，在可用数据基础上得出结论。”

“不同的数据集会得出不同的结果。但如果看具体销售记录，没有一笔交易低于旧CV，所以即使样本数据较少，市场价值低于旧CV的可能性也极低。”

为什么房屋估值会影响你缴纳的地税？

市议会每年会设定一个总体的地税征收总额，然后将这一总额在全市所有房产之间进行分摊。

但这一分摊并不是平均的，价值更高的房产通常需缴纳更多地税。你是否支付和上次估值周期一样比例的总税额，取决于你房产的估值变化与他人相比是涨是跌。

如果你的房产价值下跌超过9%，那么你所需缴纳的地税涨幅可能就比那些跌幅小于9%甚至估值上涨的人要少。

Davidson指出，这可能是Muriwai居民争议的焦点之一，但他们可以对估值提出异议。

为什么房价下跌但地税不下降？

房屋估值并不决定市议会地税总额，只决定如何分摊。

市议会每年会决定所需的征税总额，即使房价没有上涨甚至下跌，这一总额也可能（而且通常确实）会上涨。

那估值会影响房屋售价吗？影响不大。比如奥克兰的估值数据，基本都已经是一年前的了。

虽然CV能大致反映房产在去年这个时候的估价，但此后的市场状况可能已经发生变化。CoreLogic数据显示，2024年以来，奥克兰大部分地区的房价又出现下跌。

Davidson表示，购房者会参考CV，但寻找最新的市场成交案例更有意义。

“要判断的是当前的市场公允价，而不是一年前CV被设定时可能的成交价。”

虽然CV能提供一个大致的参考值，但仍然只是一个引导，并不具备决定性。

有没有更好的方法？

Davidson的同事Nick Goodall在Nine to Noon节目中表示，未来可以考虑不再以金额估值为基础，而是将房产分组进入不同“分位组”（deciles）的方法，这样更简化也可能更公平。

Tucker表示，目前的估值系统确实需要投入大量时间、人力和成本。

“我当然愿意寻找更便宜、更快速的做法……但最重要的是确保新系统必须公平、客观，让奥克兰市民相信他们缴纳的税是公正分配的。”

如果你对估值不满意，可以提出异议。

Tucker表示，上一次更新时，在全市63万套应纳税房产中，大约收到了9000份异议申请，比例并不高。

他提醒称，提出异议必须能够证明“在去年5月时估值就是错的”，而不是用现在的市场价格为依据。

“有人说‘我家隔壁上个月刚卖掉，价格差很多’。但这种数据我们无法用来做估值异议依据。”

他还补充，经济困难者可主动联系市议会寻求帮助。

从7月1日起，持有SuperGold卡、年收入不高于$45,000且年地税超过$2000的居民，有资格申请最高$805的地税减免。

责任编辑：番茄捣蛋