28天急涨2.2%！首置族、投资者“血拼”底价房，澳洲房市分化加剧！

后花园2025年12月11日报道：

在澳大利亚两大城市（悉尼和墨尔本），住房可负担性压力、紧绷的贷款偿付能力要求，以及不断上升的生活成本，正推动楼市出现明显的“K型”分化：悉尼与墨尔本短期动能减弱，而珀斯、阿德莱德和布里斯班则保持上涨趋势。

Cotality发布的《12月月度图表报告》显示，在最大城市增长接近停滞的同时，中型城市过去28天内的住宅价值涨幅超过1%，凸显不同市场间的剧烈分化。

Cotality的经济学家Kaytlin Ezzy指出，今年可负担性跌至历史低点，也成为各大城市市场表现差异的主导因素。

她表示：“可负担性挑战和供应紧缺并不是新问题，但它们确实深刻影响着首府城市和地区市场的涨幅节奏。”

“尽管价格处于历史高位，珀斯、阿德莱德以及程度稍弱的布里斯班，仍提供相对更易进入的购房门槛，加上挂牌房源极少，这些因素支撑着房价继续上行。”

“悉尼和墨尔本则正面临更高的生活成本、更严格的贷款审核、走弱的买家需求，以及较去年同期更高的新挂牌量。在这样的环境下，短期增速放缓完全符合预期。”

悉尼与墨尔本的动能也受到拍卖市场走弱的拖累。尽管9月时拍卖清空率曾触及两年来高点，但目前已跌至低于过去十年平均水平。

Ezzy表示，尽管澳洲联储本周决定按兵不动，但低供应水平与首次购房者激励政策仍会在2026年前对低价段房源形成一定支撑。

她说：“如果利率在当前水平维持一段时间，购房节奏可能会从年初的水平明显降温。”

“今年的房价涨幅已经超过降息带来的借贷能力提升，而更加谨慎的利率前景也会影响市场信心。这种组合在供应紧张的情况下依然会抑制市场活跃度。明年进入新周期后，价格更亲民的房源仍将是市场中最具韧性的部分，因为大多数买家都处在严格的可负担性和偿付能力框架中。”

“首次购房者与投资者之间的竞争已推升低价段房源的价值。相比之下，悉尼和墨尔本高端市场的涨势开始趋平，买家的关注点正逐渐转向更易负担的选择。”

12月住房市场图表包重点数据

• 澳大利亚住宅房地产总市值在11月升至12.2万亿澳元。

• 全国房价季度上涨3.1%，年涨7.5%，为中位数房价增加约61,690澳元。

• 截至12月10日的滚动28天数据显示：珀斯、阿德莱德和布里斯班房价上涨1.7%—2.2%，悉尼与墨尔本涨幅分别放缓至0.1%和0.2%。

• Cotality估算，至11月为止的过去一年内，全国成交量超过55万宗，同比增加3.3%，较五年平均水平高5.5%。

• 全国房源中位上市天数升至27天，其中珀斯最快（9天成交），堪培拉（36天）和达尔文（37天）最慢。

• 虽然自9月中旬以来新挂牌量大致符合历史平均水平，但全国总挂牌量仍比去年同期低14%，较五年春季平均水平低18.3%。

• 霍巴特、悉尼和墨尔本的新挂牌量相比去年分别上升18.4%、11.9%和11.2%；而珀斯的新挂牌供应则下降20.9%（见报告第24页）。

• 全国租金同比涨幅连续第六个月上升至5.0%，多数首府城市在下半年租金涨幅加速。

• 拍卖清空率四周均值回落至63.2%，显著低于9月的70.0%，悉尼与墨尔本均跌破十年平均水平。作为实时需求指标，拍卖走弱可能预示未来增长降温。