突发！ANZ憋不住了，买房门槛或再降低！3次降息后，房价已全线反弹，最猛地区揭晓……
后花园2025年10月8日报道：最近，降息带来的滞后效应以及一项关键指标的上涨，正推动澳洲房市迈入新一轮的繁荣期。
3次降息点燃澳洲楼市！房价飙涨4.4%
自2月首次降息以来，澳洲房价出现了明显上涨，部分抵消了买家原本期待的“贷款减压”和“借贷能力提升”的收益。
根据Cotality的数据，自2月首次降息以来，再加上5月和8月的后续降息，全国房价整体上涨了4.4%，各大首府城市的平均涨幅为4.5%。相比之下，购房者的借贷能力提升约为7%。
Cotality澳大利亚研究主管ElizaOwen表示：“虽然房价上涨带来一定负担，但收入增长和降息带来的购买力提升，其实比目前的价格涨幅还要大。因此，买家的购房需求正在强劲回升。”
不同城市涨幅差异明显
自澳联储将现金利率从4.35%下调至3.6%以来，不同城市的房价涨幅差异明显。
从2月至今，达尔文房价涨幅最高，达12%；其次是珀斯上涨6.7%、布里斯班6.6%、悉尼4.2%、堪培拉3.1%、墨尔本2.9%。
Owen指出：“随着利率下行、借贷能力提升以及消费者信心回升，市场整体出现了广泛上涨。加上就业市场紧张、通胀回落，人们手头更宽裕，这进一步推高了购房能力与需求，从而带动房价上升。而与此同时，挂牌房源却处于历史低位。”
多地创下房价新高，政策优惠推波助澜
除墨尔本、霍巴特和澳大利亚首都领地（ACT）外，其他所有首府城市的房价都创下新高。
独立经济学家Saul Eslake表示，从10月1日起实施的澳大利亚政府5%首付计划，也将进一步推动需求与房价上升，尤其是在住房供应紧张的背景下。
他分析称：“降息、购房补贴和优惠政策，让买家有能力承担更高的贷款。在房源有限的市场中，这几乎必然会推高价格。我们在疫情封锁期间已经见识过这种情况，当时利率下降，房价暴涨了15%。此外，数据显示，投资者对利率变化的反应比自住买家更敏感，投资活动也明显增加。”
降息以来，澳洲首府城市的房价涨幅
买家心态受降息刺激，市场竞争加剧
Zippy Financial总监Louisa Sanghera表示，降息消息一出，往往直接刺激潜在买家的心理。
她说：“人们会立刻想进场，出价更积极。再加上政府补贴，以及父母或祖父母的经济支持，更容易推动他们入市。”
“但需求上升的同时，供应却没有跟上，所以价格自然还会继续上涨。而不同城市的涨幅差异，也反映出各地市场所处的不同阶段。”
达尔文领涨，全国市场分化明显
Cotality的Owen指出，自2月以来达尔文房价上涨12%，这显示当地市场终于走出了低谷。作为最便宜的首府城市，达尔文目前的房价中位数为55.86万澳元，投资者活动已翻倍（虽然基数较低），对买家而言颇具吸引力。
悉尼的房价上涨4.2%，中位价约为124万澳元，依然是强势市场，但受限于高房价和人口外流。
墨尔本自2月以来房价仅涨2.9%，中位价约为80.59万澳元，表现明显落后。Owen分析称，这可能与维州持续的外迁潮有关，导致需求相对疲软。
布里斯班与珀斯房主获益更大
布里斯班和珀斯过去几年房价涨幅均超过80%，让当地业主拥有更高的房产净值，可以用于换房或投资，进而进一步推高了市场需求和价格。
Cotality数据显示，布里斯班的房价中位数目前为96.98万澳元，珀斯接近85.6万澳元。
Eslake补充道：“各城市房价差异的一部分原因，可能在于投资回报率的不同预期。比如，维州政府的土地税改革对墨尔本的投资者形成了打击，反而在一定程度上缓解了房价压力。而昆州由于人口增长最快，潜在住房需求也最旺盛。”
在房价出现明显升温迹象的同时，澳人对未来房价上涨的预期，也创下了过去15年的新高。
澳人看涨房市！房价预期创15年新高
当前，澳大利亚人正押注房市将在未来12个月迎来一波上涨潮。随着利率下调、房源短缺以及首次置业补贴等利好因素叠加，反映房价预期的关键指标已升至15年来的最高点。
根据西太银行（Westpac）的最新数据，10月房价预期指数同比上升12.2%，比长期平均水平高出34%。
市场信心强劲，房价看涨情绪持续升温
西太银行经济预测主管Matthew Hassan表示：“大家对房价上涨的乐观预期仍在不断加强。”
Hassan称，虽然11月澳联储（RBA）是否会再次降息尚未确定，但“降息并非没有可能……RBA延迟降息的时间越长，未来可能降息的幅度就会越大”。
通常，当房价预期指数为100时，代表看涨与看跌的市场情绪平衡。而今年10月的读数高达172，远超长期平均的129，显示消费者普遍认为房价将迎来强劲增长。
其中，昆士兰州居民最看涨，而维多利亚州居民最为保守。
预期热度甚至超过疫情时期
目前的乐观情绪甚至超过了疫情期间的高点。那时，房价在接近零利率的环境下快速飙升。2021年4月，该指数曾达164，随后一年全国房价上涨了16%。
AMP经济学家My Bui表示，消费者对房价的预期往往是未来市场走势的强力信号。
她说：“当人们认为房价会上涨时，他们往往会选择尽早入市。房价上涨又会强化这种信心，形成正向循环。”
“长期来看，这一指数平均高于100，是因为大多数澳洲人始终相信——房价只会涨，不会跌。”
预期看涨背后的三大驱动
Bui认为，本轮房价预期高涨的背后，有三大主要推动力：
实际工资上升（剔除通胀后收入增加）；
政府扩大的5%首付购房计划；
持续的住房供应短缺。
经济咨询机构Adept Economics创始人、前财政部官员Gene Tunny指出，政府的5%首付政策正逐步产生显著影响。
他说：“我相信很多首次购房者对这项政策非常兴奋，这也是我们在模型中预测到需求提前爆发的原因。”
利率仍高于疫情时期，但市场情绪依旧火热
尽管目前的利率仍高于疫情期间水平，但买家的热情并未减弱。澳洲央行行长MicheleBullock在最新一次会议后的记者会上表示，当前的利率“仍略显偏高”。
E61研究所住房研究员Nick Garvin指出，今年三次降息（将现金利率降至3.6%）提振了购房者信心，而对未来继续降息的预期也在推高市场情绪。
“和其他金融市场一样，房地产价格很大程度上取决于对未来的预期。”他说。“即使目前利率略高，但如果人们普遍预期未来会下降，这种预期本身也会推动房价上涨。”
“入市时机指数”上升，但买家仍感压力
西太银行的“购房时机指数”（Time to Buy Index）——衡量消费者是否认为现在是入市好时机——过去一年上升了23.7%。
然而，仍有相当比例的人认为“现在不是买房的好时机”，尽管他们同时预期价格将继续上涨。
Bui解释，这主要是由于房价可负担性下降：“过去几年房价的涨幅远超工资增长，而利率也比几年前更高，因此房价相对于收入来说确实变得更贵了。”
降息预期、政策扶持与供应短缺，让澳洲房市再度“热力回升”。但高房价与收入增长间的落差，也意味着——即便大家都相信房价会涨，能真正入场的人，依然有限。
无论如何，房市前景正转向积极，而本周一家主流银行也终于松口，暗示将加入政府最新扩大的“5%首付购房计划，帮助澳人降低买房门槛。
ANZ突然“松口”！或将加入首付购房计划
澳洲四大银行之一的ANZ（澳新银行）近日暗示，可能很快加入其他三大银行的行列，参与政府最新扩大的“5%首付购房计划（Home Guarantee Scheme）”。
目前，全澳已有33家贷款机构参与该计划，但自项目启动以来，ANZ一直未在名单之列。不过，这一情况似乎即将改变。
ANZ发言人在接受媒体采访时表示，随着政策体系的重大调整，银行正在“重新评估参与方案”。
该发言人说：“我们期待评估在政府购房担保计划新阶段中的参与机会。”
5%首付计划大扩容，限制全面放宽
自10月1日起，这项购房计划迎来了重大扩展，吸引力大幅提升。
过去，政府对参与名额（每年3.5万个）、申请人收入上限以及房产价格都设有严格限制。但本月起，这些限制已被取消或显著提高：
计划参与人数不再设上限；
不再审查申请人收入；
房价上限最高可提高60万澳元（视购买地区而定）。
这意味着，更多首次购房者、单亲家庭和中等收入群体都能享受仅需5%首付、免LMI贷款保险的购房机会。
ANZ“改口”的背后：更大的市场目标
为何ANZ现在开始“改变态度”？
该行发言人表示，ANZ始终致力于通过“灵活、定制化的解决方案”帮助澳洲人实现购房梦想。此外，银行正在推进一项到2030年实现的住房融资目标。
“ANZ计划到2030年，提供并促成总额达100亿澳元的可负担、安全、可持续住房贷款，用于购房和租赁。”“截至今年3月31日，自2018年以来，我们已实现70.2亿澳元的融资进展。”
显然，ANZ希望通过参与该计划，扩大其在房贷市场的占比。
目前，ANZ在房贷市场中排名第四，市占率13.5%，贷款总额约3190亿澳元。根据澳大利亚审慎监管局（APRA）最新数据：
联邦银行（CBA）以25.3%份额（5990亿澳元）居首；
西太银行（Westpac）以20.7%（4900亿澳元）位居第二；
国民银行（NAB）以14.3%（3371亿澳元）第三；
麦格理银行（Macquarie）增长最快，过去12个月市占率提升至6.4%（1500亿澳元）。
在竞争激烈、市场份额集中的环境下，政府新政无疑为ANZ提供了新的增长契机。
ANZ为何此前未参与？
对于为何此前未加入5%首付计划，ANZ发言人未作出回应。
根据该政策，符合条件的澳洲购房者仅需5%首付即可购房，且无需支付贷款保险（LMI）——这笔费用通常可高达数万澳元。在该计划下，政府为剩余的15%贷款额度提供担保，帮助购房者避开LMI支出。
通常情况下，首付不足20%的购房者都需支付LMI，这笔费用主要用于保护银行免受贷款违约风险。不过，一些贷款机构会为医生、会计师、律师等特定职业豁免LMI要求，允许他们以5%首付购房，但这类做法与政府计划并不相同。
据《Broker News》报道，ANZ拥有一项名为“低风险LMI豁免政策（Low Risk LMI Waiver）”的内部制度，与政府项目独立运行。
该政策依托内部数据与信贷分析，评估客户是否属于低风险群体，从而决定是否豁免LMI费用。
总结来说，随着政府放宽5%首付购房计划的限制，市场热度再度升温。ANZ若正式加入，不仅意味着更多首次购房者将获得融资机会，也标志着四大银行竞争将更趋激烈。
对于购房者而言，这或许是一个低首付入市的新窗口期；而对ANZ而言，这可能是重塑房贷市场份额的关键一步。
后花园有话说：澳洲房市的回暖，已经不再只是数据层面的“技术反弹”，而是在政策、信心与市场情绪多重推动下，逐步演变为一场全面复苏周期的开端。三次降息带来的流动性释放，让买家重新活跃；政府放宽5%首付购房计划，则进一步降低了入市门槛，为市场注入了新的动力。
但值得注意的是，市场热度回升的同时，结构性分化也在加剧。一线城市依旧受制于高房价与供给瓶颈，而布里斯班、珀斯、达尔文等地正凭借人口流入与相对实惠的价格，成为投资与自住并举的新热点。
ANZ的“松口”，某种意义上也反映了金融机构对楼市前景的重新定价——当资本开始重新下注，说明信心正在回归。但对普通买家而言，这轮复苏既是机会，也意味着“越等越贵”的现实。能否在低利率周期真正“上车”，或许将决定未来几年资产增长的起点。
