房东集体“抢跑”！澳洲史诗级税改逼近，250万套投资房或受影响！一项操作突然暴增30%

后花园2026年8月31日报道：

澳大利亚房地产投资者正提前一年“抢跑”，争相锁定房产估值。随着一场重大税制改革逼近，相关合规成本预计可能高达45亿澳元。

作为Albanese政府所称的“一代人一次”的重大税制改革的一部分，每一套投资房都需要进行估值。

房地产估值公司Opteon表示，目前相关咨询量已经激增30%。大量投资者希望赶在2027年7月1日税制改革生效前，提前为房产估值做好准备。

Opteon估计，可能受到影响的投资房约有250万套，其中包括约230万套住宅投资房，以及25万套商业和农业相关物业。

Opteon澳大利亚及新西兰董事总经理Scott Chapman向NewsWire表示，投资者应该提前为税制变化做好准备。

他说：“正式的估值本身要等到2027年7月1日之后才能完成，但我们已经收到大量咨询。很多人希望现在就预约，这样可以成为最早采取行动的一批人。”

“也有人询问，能否现在就先完成现场检查部分，把相关资料准备好。这样如果一年后房产状况没有发生变化，就可以利用这些信息进行估值。”

“看到消费者如此积极地提前做好安排，非常有意思。”

Scott Chapman表示，虽然越接近2027年7月1日进行房产估值越有优势，但估价师也可以对房产进行追溯估值。

估值成本曝光：最高恐达45亿澳元

随着政府一项关键税制改革在国会推进，为满足新规要求，澳大利亚人可能面临高达45亿澳元的额外合规成本。

有关资本利得税（CGT）和负扣税（negative gearing）的改革法案，已于5月国会最后一个开会日提交。

根据相关税收规定，包括股票、房地产以及个人收藏品在内的资产，都可能需要进行估值。

Wilson Asset Management在向政府提交的有关资本利得税和负扣税第二阶段征求意见稿的意见书中警告，为了满足税务合规要求，澳大利亚人可能需要承担最高45亿澳元的估值成本。

这一测算基于约230万项个人家庭资产估值、996,203项企业资产估值，以及约8.5万项农民及其资产的估值需求。

即使只有四分之一的相关房产业主，以及三分之一的企业选择进行单独估值，受影响群体承担的成本也可能达到13亿澳元。

而且，这个数字还没有计算艺术品、收藏品、珠宝、古董以及其他受新规影响的高价值个人物品。

如果把这些资产也计算进去，Wilson Asset Management估计，全国估值成本可能达到约45亿澳元。

Wilson Asset Management主席Geoff Wilson表示，让澳大利亚人为资产估值承担如此巨额的成本并不公平。

他在社交媒体上表示：“澳大利亚人不应该仅仅为了确保自己按照实际获得的资本收益缴税，就不得不花费数千澳元进行资产估值。”

“我们的模型显示，全国一次性的估值成本最高可能达到45亿澳元，而所需要完成的工作量，甚至可能达到澳大利亚现有估价师处理能力的3至5倍。”

Geoff Wilson预计，这项改革对澳大利亚家庭、企业以及整体经济造成的连锁影响，将远远超过最初的45亿澳元成本。

他说：“估值负担只是最直接的成本。由于这些改革同样适用于澳大利亚企业，对整个澳大利亚经济造成的成本可能达到数百亿澳元。”

税改究竟怎么改？

Albanese政府在5月预算案中宣布了资本利得税和负扣税改革，并将其形容为对现行税制“一代人一次”的重大调整。

从2027年7月1日起，现行50%的资本利得税折扣将被取消，取而代之的是根据通胀进行调整的指数化机制。

此外，从2028年7月1日起，资本收益将适用新的最低30%税率。

这意味着，一些“资产多、现金少”的澳大利亚人，过去可能会选择在收入较低的年份出售资产，以获得更有利的税务待遇，而新规将削弱这种操作的税收优势。

负扣税政策也将发生重大变化。

对于购买现有住宅进入房地产投资市场的人来说，负扣税优惠将被取消。

不过，现有房东以及任何新建住宅的投资者，仍然可以继续使用负扣税。

投资房东将受到什么影响？

目前，澳大利亚房地产市场正同时遭受三重冲击——预算案税制改革、利率上涨以及油价飙升。这些因素共同作用，正在推动房价下跌。

ANZ已经下调对房地产市场的预测，预计澳大利亚各大首府城市综合房价从峰值到谷底将下跌10.6%。

具体来看，预计2026年全国房价将下跌4.3%，2027年再下跌3.4%。

悉尼面临的调整可能更加明显。

ANZ预计，悉尼房价从峰值到谷底的累计跌幅可能达到14.5%。

ANZ经济学家Madeline Dunk和Adam Boyton表示，近期税收政策变化以及全球经济不确定性显然已经打击了房地产市场信心，但这种影响可能只是短期的。

他们在声明中表示：“考虑到更广泛的住房供给环境，以及建筑行业面临的产能限制，我们认为房价很难出现长期持续下跌。”

“我们预计，到2027年下半年，住宅价格将开始复苏，届时澳洲央行（RBA）累计降息50个基点将为房价提供支撑。”