央行罕见发声！澳洲房市的“最大隐患”终于被点名！

后花园2025年10月10日报道：澳大利亚储备银行（RBA）行长Michele Bullock本周在堪培拉出席参议院听证会时，表达了对澳洲住房供应危机以及房地产市场过度依赖投资者的担忧。

她在回答有关通胀、利率和就业等问题的同时，被议员问及对当前房屋短缺的看法，以及政府应如何应对房价持续上涨与供应不足的困境。

“住房市场的核心问题在于供需失衡。对住房的需求远远超过了供应，这种紧张局面反映在房价和租金上，”Bullock说，“现在对租赁住房的需求，远超市场上可供出租的数量。”

“必须让住房供应重新动起来”

Bullock坦言，这个问题没有“快速解法”，但强调澳大利亚“必须推动住房供应的加速”。

“以我在新南威尔士州的观察来看，各级政府确实在努力推进，”她表示，“但住房供应涉及规划、施工以及一系列复杂环节，政府需要持续推动这些进程。”

投资者让房市更“周期化”布洛克指出，澳洲房地产市场结构本身存在问题，过度依赖投资者，这也让房市更容易受到周期波动的影响。

“投资者可能会加剧房地产市场的周期波动，”她说，“这很复杂。一方面，投资者确实在购买住房；但另一方面，他们又将这些房屋出租给他人。”

她补充道，过去曾有人担心借贷过度，导致贷款与房产价值比（LVR）上升。

“这会增加系统性风险，这确实令人担忧。”

不过她也指出，目前并未出现严重迹象，“我们没有看到LVR或债务收入比（DTI）大幅上升，这是个积极信号。”

外资受限，本地投资仍需“密切关注”

Bullock提醒，澳洲央行此前已多次强调，房地产投资活动仍需密切监测，以防加剧市场波动。

今年早些时候，政府出台了一项关键举措——暂停外国买家购房两年，以稳定市场。尽管这项政策被视为“实质性动作”，Bullock认为澳洲房地产市场仍然“过度依赖投资者”，而住房类型的多元化程度，远不及其他主要经济体。

“问题不仅在于澳洲缺乏公共住房，还在于缺乏诸如‘租赁建造（Build-to-Rent）’、企业自持住房、养老金基金住房等多样化模式，”她指出，“澳洲的租赁市场很特别——大多数房源都掌握在私人投资者手中。那么，如果投资者减少，会不会有更多房子可供购买？可问题是，租房需求仍在，那谁来提供租赁住房？这是个非常复杂的系统性问题。”

“利率是我能掌控的政策工具”Bullock表示，目前投资者的行为仍在央行预期范围之内：“投资者通常是房地产周期中最早入场的一批人，目前市场表现与我们以往观察到的趋势一致。”

当被追问是否会建议政府采取更多干预措施时，她明确表示，不会对政府住房政策提出具体建议。

“我唯一能直接调控的政策工具，是利率。”她强调，“真正的问题在于供应结构性不足——这是多年来累积下来的顽疾。”

小结

Bullock的发言再次凸显了澳洲房市的根本矛盾——需求过旺、供应滞后、结构失衡。她呼吁政府持续加快住房建设，同时提醒市场警惕投资者过度集中导致的周期风险。

降息或政策干预也许能带来短期缓解，但她直言：“要真正解决住房危机，澳洲必须让供应重新动起来。”