东南昆士兰进入“高密度时代”：布里斯班与黄金海岸加速向上生长，热区房价或将上涨

后花园10月13日报道

澳大利亚东南昆士兰的城市天际线即将迎来重大变化。最新数据显示，多个城区在未来一年内将经历显著的城市密度提升，这一趋势预计将推高房价与租金。

根据房地产数据机构 Informed Decisions（id.） 的独家分析，Newstead、Broadbeach、Fortitude Valley、Surfers Paradise 和 South Brisbane 将成为未来12个月人口与住宅数量增长最迅速的区域。昆士兰共有五个邮区跻身全澳十大密度增长热点，其中 Newstead 排名第四，仅次于悉尼的三个城区，该区计划在仅 70公顷的土地上容纳 10,404名居民。

报告指出，随着内布里斯班与黄金海岸可供开发的绿地土地逐渐枯竭，更高密度的住宅开发将成为应对住房需求的主要方式。Informed Decisions 政府服务负责人 Dan Evans 表示，这一趋势标志着昆士兰主要城市中心正进入“垂直扩张”的新阶段，土地有限与持续的人口流入正推动建筑“向上生长”。

Evans 举例称，Broadbeach 的 Chevron Island 区域在重新规划后迎来了首批高层住宅项目（如 Chevron One），而像 Ripley 这样的新区也在通过缩小地块、增加联排别墅数量来提高密度。

该机构的预测模型结合住房供应数据、分区信息及人口迁移与出生率等因素，来预测密度增长的热点区域。Evans 表示，这反映了东南昆士兰在城市规划与人口结构上的重大转变。

“在未来十年内，一些地区将不再有新地块可供开发，例如黄金海岸。届时，高密度项目将成为主流，以应对持续的住房需求。”他说。

Evans 还指出，这些高密度区域的房价可能会同步上涨，尤其是在交通便利、配套完善的热门社区中。许多此类区域此前已被地方议会从商业或工业用地重新划为混合或住宅用途，从而允许建设更高密度项目。

他透露，目前大部分新供应项目为高密度住宅，包括 Kokoda Property 的 “Teneriffe Banks”（约200套）和 Panettiere Development 的 “Little Italy”（约600套），以及 Mosaic Property Group 在 South Brisbane 计划建设的37层、200户高塔。

Evans 预计，为了提高项目回报率，开发商可能会推动放宽建筑高度限制，从而使高层项目更具经济可行性。

与此同时，Housing Industry Association（HIA） 最新数据显示，联排别墅、双拼屋及排屋等“温和密度”（gentle density）住宅项目正在多个州崛起。HIA 规划执行董事 Sam Heckel 指出，中密度住宅不仅能更快建成，也更具可负担性，“澳大利亚的住房危机，离不开中密度住宅的扩建。”

不过，HIA 认为各地规划规则依然让此类项目推进困难。“多达四分之三的住宅用地仍仅限独栋房屋开发，”Heckel 表示，“而即使允许中密度建设，也常要经历冗长审批流程和苛刻条件，使项目商业上难以为继。”

Evans 同意，除了核心城区，中环郊区也必须承担更多“密度增长的任务”。“我们的研究显示，内城区通常比中环更宜居，而中环又优于外环——关键差距在于公共交通。若中环地区要承担更多人口，那么理应配备与市中心同等水平的交通设施。”

Master Builders Australia 首席经济学家 Shane Garrett 则表示，唯有建设更多高密度住宅，才能缓解住房短缺。“公寓和联排别墅必须至少占新建住房的一半，澳洲的住房危机才有可能真正缓解。”