最新预测！2026年澳洲房价洼地曝光：这些地区或成最大赢家！

后花园 新西兰 1月5日 报道：

在经历了全市场强劲上涨的一年后，投资者与首次购房者正为争夺更“买得起”的房源展开竞争。市场预计，2026年外郊独立屋将录得最高房价涨幅。

整体来看，房价在2026年仍将继续上涨，但涨势可能放缓。原因在于，随着通胀加速，澳洲央行可能成为首个转向加息的主要央行，以抑制通胀。

利率预期的变化也让去年年底楼市情绪快速降温，清盘率下滑，买家变得更为谨慎，部分人选择观望。

首府城市房价去年上涨9.7%

数据显示，澳大利亚各大首府城市去年整体房价上涨9.7%，进一步把许多买家“挤出市场”。

对很多澳洲家庭来说，拥有一套独立屋依然是首选目标，但要实现这个目标，他们不得不在大城市里搬得更远。这一需求正在推动更实惠的外郊区域出现更猛烈的涨幅。

Mandogalup一年涨33%成全国涨幅最快

根据数据机构Cotality的统计，珀斯外郊的Mandogalup去年房价暴涨33%，成为全澳涨幅最快的住房市场。与此同时，许多其他外郊区域的房价年度涨幅也达到两位数。

Mandogalup距离珀斯CBD约25分钟车程，其房价快速上升的原因之一，是该区域从工业用地重新划分为住宅用地，使得开发建设得以推进。

展望2026：需求持续超过供应，外郊仍更强

除少数特殊地区外，去年涨幅领先的外郊区域预计在2026年仍将继续跑赢市场，因为购房需求仍快于可供购买的房源数量。

这也导致房价上涨速度快于工资增长，使越来越多买家被迫转向更低价位区间。

Cotality研究总监Tim Lawless表示：“如果你在悉尼、墨尔本或布里斯班这样的市场拿的是中位数收入，想在高价区证明自己能负担按揭会非常难，除非你有很高的首付款或已有资产积累。”

“很多刚进入市场的新买家会把目光投向城市边缘区域，而他们又会和投资者在类似市场正面竞争。”

悉尼：涨幅最高多集中在外西南

在悉尼，2025年房价涨幅最高的区域是外西南的Menangle Park（上涨20.7%）和Gilead（上涨20.7%），其次是靠近内西区边缘的North Strathfield（上涨17.3%）。

悉尼房价涨幅最高的前十名区域中，有7个低于联邦政府扩大版First Home Guarantee Scheme的价格上限150万澳元。符合条件的首次购房者可用5%首付购房，并免缴贷款保险，这也加剧了竞争。

这一趋势在墨尔本（价格上限95万澳元）、阿德莱德（90万）、珀斯（85万）、霍巴特（70万）和达尔文（60万）也十分相似。而布里斯班与堪培拉的高增长区域则多数高于两地均为100万澳元的价格上限。

墨尔本：Mornington Peninsula最热门

在墨尔本，城市东南部的Mornington Peninsula是最热门独立屋市场。涨幅靠前的还有Frankston North（21%）、Frankston（15.1%）、Seaford（14.7%）以及Carrum Downs（14.7%）。

布里斯班：高增长分布更分散

布里斯班的高增长区域略有不同，高涨幅区域分布更散，并非集中在外郊。增长最快的是Brisbane City（25%）、Moreton Bay的Samford Village（22.8%）以及北部的Chermside（22.1%）。

阿德莱德：Adelaide Hills小镇表现强劲

阿德莱德增长最快的是Adelaide Hills的小区域Meadows（18.5%）和Macclesfield（16.3%），其次是城市北部的Eyre（15.7%）。

珀斯：除Mandogalup外还有多地涨幅亮眼除了Mandogalup，珀斯东南的Haynes（22.8%）以及西南的Wandi（22.6%）同样录得强劲上涨。

投资者占比长期偏高，或引发监管收紧

Lawless表示，投资者平均约占市场成交的33%，但长期以来投资者占比一直维持在40%左右，这种情况相当少见。

他说：“如果投资活动和参与度没有明显降温，APRA很可能会通过更严格的信贷条件来调控投资者市场。”

澳大利亚审慎监管局APRA在11月表示，将对自住与投资贷款实施债务收入比限制，把最“压力最大”的借款人限制在新贷款的五分之一以内。

独立屋偏好推动外郊上涨

Lawless预测，由于利率仍处于相对高位，2026年高价市场可能出现下滑或横盘。

所谓“高端市场”，指的是价格高于190万澳元但低于豪宅市场的房源。在悉尼，豪宅市场约从500万澳元起步；墨尔本高端市场起点为120万澳元。

Domain首席经济学家Nicola Powell指出，低价段表现优于高价段，说明买家和投资者正在与可负担性限制对抗。

她说：“可负担性的‘天花板’会把需求往下推、往外推。”

“往下推意味着买家可能选择更小的房子或公寓；往外推意味着离CBD越远，可负担性越强。”

Powell认为，表现最好的区域集中在更可负担的地区并不令人意外，因为这直接反映了澳洲人对独立屋的强烈偏好，以及市场上实惠房源的稀缺。

她说：“这说明澳洲人对独立屋的偏爱仍然很深。我们知道独立屋是最受欢迎的住房类型。”

“虽然越来越多人住进公寓，但我们通常看到独立屋在房价涨幅上依然跑赢公寓。”

Powell还表示，如果出现加息，尤其是多次加息，将会严重打击房价上涨动能。但她认为，今年上半年房价仍可能保持较强增长。

她说：“明年上半年很可能受益于首次购房者更活跃的入市节奏，这会继续对可负担区间的房价形成支撑，不仅是独立屋，公寓价格也可能受到带动。”

至于投资者，Powell认为，表现最好的投资标的通常位于低密度住宅类型丰富的社区，而不是那些高密度、同质化住房供应充足的区域。