触顶信号出现！澳洲专家预警：房市崩盘近在眼前！
后花园2026年3月3日报道：
一位专家警告称，澳大利亚房地产市场或将很快出现崩盘风险。他认为，全国房价正逼近阶段性峰值。
房价逼近峰值？18.6年周期理论再被提起
Property Sharemarket Economics的总经理Darren Wilson在接受采访时，再次提到了长期被讨论的“18.6年房地产周期理论”。
这一理论认为，土地价值上涨与信贷扩张会推动市场不断走高，直至触顶，随后引发一次重大下行调整。类似的周期大约每20年出现一次。
Wilson表示，澳洲楼市已接近峰值的迹象，其实早有端倪。就在Surfers Paradise以北，一块仅89平方米的土地——面积还不到职业单打网球场的一半——竟以55万澳元成交。
在Surfers Paradise以北，一块仅89平方米的土地以55万澳元成交
这块“迷你地皮”的买家是Catherine和Nick Leon夫妇，他们育有一名22个月大的女儿。为了买房，他们整整寻找了6年，最终才拿下这块可能是昆州有史以来最小的空置地块之一。
这对夫妇表示，无论是成熟住宅还是空地，他们都看遍了，但价格“已经失控”。
而这笔令人咋舌的Southport成交，还发生在另一宗惊人交易之后——今年2月，一名开发商以125万澳元买下了悉尼Newtown一条仅4米宽的车道。
一名开发商以125万澳元买下了悉尼Newtown一条仅4米宽的车道
房价6年翻三倍
Wilson表示，澳洲房价在短时间内呈指数级飙升。
他说：“简单回顾一下2020年下半年的房地产报告，当时Southport的独立屋中位价为54.5万澳元，公寓中位价为38.2万澳元。”
“那时市场上的房子，面积都远大于89平方米。”
“六年过去，同一区域的独立屋中位价已接近160万澳元——整整涨了三倍。”
供应短缺成“托底力量”
尽管住房负担能力已跌至历史低位，借款人也几乎触及贷款上限，但澳洲房价仍在持续上涨。
支撑市场的核心因素几乎只有一个：长期的供应短缺，加上强劲移民增长和政策刺激需求。
各大机构的分析一致认为，澳洲住房供应严重不足。正是这种供需失衡，阻止了房价出现实质性回调。
目前预计，到2029年，全国新建住房数量将比政府Housing Accord目标少26.2万套。
房源紧缺推高价格
房地产预测机构专家Scott Kuru指出，极度稀缺正在推高房价。
目前挂牌房源处于五年低点，租赁空置率徘徊在1%左右，而建筑成本上升也进一步抑制了新供应。
他说：“澳洲人对住房问题的焦虑不断加剧，一个熟悉的声音又出现了——这一定是泡沫，迟早会破裂。”
“房贷规模看起来巨大，房价和租金持续上涨似乎难以为继。”
“很多人感觉市场迟早会出问题，但现实却并不符合经典价格崩盘的条件。”
Kuru指出，在真正的房地产泡沫中，库存过剩会推高租赁空置率。
“但在澳洲，情况恰恰相反——租客为有限房源激烈竞争，租金持续上涨。”
“而本应增加供应的建筑行业，也正承受巨大压力。”
他表示，建筑商破产数量激增，劳动力短缺、材料涨价和供应链中断，都让建筑成本大幅攀升。
与此同时，需求端几乎没有放缓迹象。近几个月房贷预批活动上升，租金持续走高，人口增长依然强劲。
“这些都不是一个即将崩盘市场的特征，而是一个被结构性短缺所束缚的系统。”
18年周期只是“迷人故事”？
Metropole董事Michael Yardney则直言，18年房地产周期更像是一个“诱人的故事”，而不是可靠的预测模型。
“令人惊讶的是，很多评论员在引用它——甚至包括一些本应更谨慎的经济学家。”
“他们拿2008年金融危机做参照，往后推18年，就断言下一次崩盘时间已到。仿佛房地产市场是按日历运行，而不是由人、信贷和信心驱动。”
“2008年的崩盘源于全球信贷危机，并不是因为房地产‘过生日’，而是因为信贷市场出了问题。”
Yardney认为，这一理论并非无害。它让投资者一味等待所谓的崩盘，而市场却在悄然上涨。
他指出，澳洲目前并不具备大规模被迫抛售的条件。
“房地产崩盘通常需要失业率急剧上升、深度衰退或严重信贷危机，导致业主和投资者无力偿还贷款，被迫抛售房产。”
“如果没有大范围的强制出售，也没有买家缺席，市场就不会形成真正的崩盘机制。”
不过，他也表示，部分区域在2026年可能会出现价格回调。
“某些类型房产表现不佳？完全有可能。”
“但全国性崩盘需要广泛的被迫抛售和买家消失。”
“目前对2026年的预测显示，大多数首府城市房价将上涨5%至10%，而不是下跌。”
宏观因素才是关键
Cotality Australia研究总监Tim Lawless同样不认同18年周期理论。
“住房周期显然受到宏观因素影响，比如货币和财政政策、信贷可得性以及市场情绪。”
“总体来看，市场是随着供需起伏而波动，而不是按照预设时间表运行。”
他指出，本轮周期中，随着生活成本上升、利率走高和市场情绪转弱，可负担性正成为更大的参与门槛，市场已出现放缓迹象。
Lawless表示，若要看到房价实质性下跌，住房供应水平必须大幅提升。
“当然，突发性冲击事件始终存在风险，但这类事件本质上难以预测。”
2026年或创新高？
资深经济学家Dr Joel Bowman则预计，到2026年底，澳洲各大首府城市房价将创下历史新高。
“若要出现大幅下跌，通常需要失业率大幅飙升，或住房严重过剩。”
“这是我们在其他国家房地产崩盘中看到的模式。”
“而澳洲的情况截然不同。就业市场依然强劲，工资在增长，我们面对的是住房短缺。”
“除非就业出现突发且重大的冲击，否则基本面并不支持楼市崩盘的说法。”
