负扣税改革尚未落地，悉尼租客先买单？部分区域租金或每周上涨$34！
后花园 澳洲 6月2日报道：
悉尼租客可能又要面对一轮账单上涨。Property analytics group FoundIt的经济模型预测，未来三个月，悉尼部分区域租金每周可能上涨最多34澳元。
此次压力与政府关于负扣税的争议性改革有关。相关预算措施仍在议会审议中，计划从2027年中开始，将负扣税税务优惠限制在新建住房上。也就是说，投资者购买既有住宅后，将无法像过去一样享受相关税务抵扣。
FoundIt认为，这一变化可能在短期内加剧出租房供应压力。部分房东正在等待政策确认，也有房东因持有成本上升和利率压力选择出售。出租房源减少时，租客需求却仍在上升，租金自然更容易被推高。
报告还认为，财政部关于负扣税改革只会让平均房租增加2澳元的估计过于乐观。FoundIt指出，仅未来三个月，不少区域的租金涨幅就可能明显超过这一水平。
在独立屋市场，Manly预计未来三个月每周租金上涨34澳元，Eastern Suburbs-North预计上涨32澳元，North Sydney-Mosman预计上涨28澳元。这些涨幅折算成年租金，相当于租客一年多支出约1450至1750澳元。
Botany、Canada Bay、Warringah、Pittwater、Chatswood-Lane Cove和Ku-ring-gai等地区，独立屋租金预计每周上涨20至26澳元。公寓方面，这些地区预计每周上涨约14至17澳元。
FoundIt使用的“Drift Model”显示，租客需求与可用出租房供应之间的差距正在扩大。部分房东已经在预期税务改革前退出市场，而短期内没有足够新出租房源填补缺口，因此租金仍将继续上行。
FoundIt研究主管Kent Lardner警告，多个因素正在形成“完美风暴”，而被挤压的恰恰是政策原本想帮助的人群。他说，租金上涨最快的市场中，很多其实是相对可负担区域。大量租客集中竞争较便宜的公寓，使低价位租赁市场更加拥挤。
Lardner还指出，负扣税过去某种程度上像一种间接补贴。它让房东在市场困难时期能够继续持有房产，而不是立即把成本转嫁给租客。税务缓冲减少后，房东更可能通过涨租来维持现金流。
投资者Prabhat Kumar表示，他和妻子持有4套地区房产，如今被不断上升的持有成本和政策变化逼到墙角。由于其房产受到新规则的“祖父条款”保护，如果现在出售，可能触发更高资本利得税，并永久失去负扣税缓冲。对他来说，继续持有并提高租金，似乎成了仅剩选择。
Lardner还观察到，预算变化公布后，房东之间出现一种“羊群效应”。一些业主看到其他人涨租，也跟着采取同样做法。租房倡导者Jordan van den Lamb表示，社交媒体上已经有房东公开计划以涨租作为对税务变化的抗议。
FoundIt预测，未来三个月独立屋租金涨幅靠前区域包括：Manly每周34澳元、Eastern Suburbs-North每周32澳元、North Sydney-Mosman每周28澳元、Eastern Suburbs-South每周27澳元和Ku-ring-gai每周26澳元。公寓涨幅靠前区域包括：Eastern Suburbs-North和Manly每周17澳元，Botany和Sydney Inner City每周16澳元。
这意味着，负扣税改革的市场影响可能在正式实施前就已提前发酵。对悉尼租客而言，政策争议并不只是税制讨论，而是可能直接体现在每周租金账单上。
