住房危机不是靠补贴能救？预算前夕，澳洲楼市真正“卡脖子”的问题浮出水面

后花园 5月11日 报道：

澳洲联邦预算将于5月12日由财长Jim Chalmers公布，住房政策再次成为焦点。Ray White首席经济学家Nerida Conisbee表示，预算应避免出台会推高价格或压缩租赁供给的政策，而要真正解决建筑产能、劳动力和项目可行性问题。

她认为，澳洲住房可负担性是重大经济挑战，但政策讨论经常找错方向。真正决定房价和租金压力的，不是单个短期政策，而是市场能否持续、大规模地交付住房。

过去，一些政策更偏向刺激需求，或重新分配现有住房，而不是解决供应端的限制。在供应已经紧张的市场中，这类政策可能产生反效果。它们可能推高价格，也可能把压力转嫁给租客。

Nerida Conisbee指出，今年联邦预算应优先避免让压力进一步恶化，同时支持一个更有效运转的住房系统。这个系统需要更好利用现有住房库存，保护租赁供应，并提升建筑行业交付新住房的能力。

她首先提醒政府，不要通过税制变化进一步削弱租赁供应。澳洲租赁市场高度依赖小型私人投资者。如果投资者参与减少，租赁供应会迅速收缩，结果很快反映为租金上涨和可租房源减少。

她强调，政策可以很快压低投资者活动，但无法以同样速度替代这些租赁供应。澳洲目前没有一个可以迅速接住租赁需求的备用系统，因此政策需要谨慎，避免进一步减少出租房源。

第二个重点是取消阻碍“换小房”的税制扭曲。澳洲大量住房存量没有得到充分利用，许多较大的住宅由较小家庭居住，而年轻家庭却难以获得合适住房。这背后部分原因在于，财务和税务设置让人们“留在原地”比搬家更容易。

她认为，改善住房系统内部流动性，包括通过养老金相关设置释放换房空间，可以在不新建住房的情况下释放现有容量。

第三个建议是，在供应受限市场中避免单纯的需求端支持。首次购房者激励等政策虽然能短期帮助部分买家，但在供应有限时，额外购买力往往会被资本化进房价。低价位市场尤其明显，因为这里需求最强，价格增长也最突出。

Nerida Conisbee表示，在供应受限的市场里，增加需求不会改善可负担性，而是会推高价格。也就是说，如果新房建不出来，只是给买家更多购买力，最后受益者可能不是买家，而是价格本身。

最后，她把重点落回建筑产能和生产率。当前关键约束不只是审批，而是行业是否有能力真正把住房建出来。建筑成本仍处高位，劳动力紧缺，许多项目因财务不可行而无法推进。

她还提到，系统中存在效率问题，例如部分具备技能的工人因为资格认证流程缓慢而无法及时上岗，速度更快、成本更低的建造方式采用也有限。她认为，如果希望住房供应回应市场需求，就必须确保建筑行业拥有足够产能和生产率。

这篇文章的核心判断很清晰：澳洲住房问题的共同线索是供应约束。预算应关注扩大产能和改善交付，而不是继续在有限住房之间重新分配需求。