悉尼「缺失的中间层」长什么样？一个216套公寓项目给出答案
后花园 澳洲 9月21日 报道：
在澳大利亚悉尼人口最密集的区域之一，一片被高楼大厦环绕的土地上，一个风格迥异的小型社区正在悄然成形。这个位于Waterloo的住宅开发项目由四栋五至七层的中层公寓楼组成，围绕一个中央广场布局，被业界称为住宅开发「正确做法」的示范案例。
开发商Barings住宅业务负责人Warwick Dowler表示，该项目展示了在合适地点、以适当规模开发中层住宅的可能性——小型建筑毗邻优质公共交通与丰富社区配套，正是理想的中密度住宅形态。
这正是住房领域热议已久的「缺失的中间层」的具体呈现：介于独立屋与高层塔楼之间的中层公寓，既受居民欢迎，也能被周边社区所接纳。新南威尔士州政府去年推出低中密度住宅改革，旨在放宽规划管控，允许在商店、服务设施及公共交通步行距离内兴建更多此类住宅。
这一名为Little Waterloo的项目共216套公寓，最初由Crown Group开发，后由Barings接手，在上述改革出台之前便已获批。随着低中密度住宅改革的落地，类似项目预计将大幅增加，简化后的规划审批流程也将为施工提速。
行业界对更多此类中层项目的前景表示欢迎。澳大利亚规划师协会政策与倡导高级主管Jo McClellan表示，住房危机无法靠单一住宅类型解决，需要多元化的供应结构，而中层住宅正是当下可以切实推动的政策杠杆。她指出，约六层高的建筑既能提供可观的密度、缓解住房短缺，又能提供许多人认为舒适宜居的生活尺度。设计良好的中层住宅能方便居民接触街道生活，享有充足自然采光和通风，减少对电梯的依赖，并与社区保持紧密联结。
她还认为，将中层建筑融入高层塔楼群中，有助于丰富街道景观，也让居民在居住方式上拥有真正的选择权，而不是被迫栖居于清一色的高层住宅。
在联邦层面，澳大利亚联邦生产力委员会是推动这一替代开发模式的重要力量之一。该委员会建议各州政府在大多数住宅用地上允许兴建最高三层的中等密度住宅。委员Alison Roberts表示，当前规划思维倾向于否决，附加要求日益繁琐，并不一定能提升价值或增加住房可负担性。她呼吁政府转向积极的建设导向，指出悉尼、Brisbane、Perth和Adelaide约75%的土地目前仅允许兴建一至两层建筑，必须放开这部分用地的容积率限制。
Little Waterloo的设计注重人性化尺度，底层规划有咖啡馆和商铺，顶层设有配备座椅和烧烤设施的公共天台平台，旨在营造社区归属感。该项目预计明年入市销售，竣工时间定于年中。
Dowler介绍，许多买家青睐规模适中的楼栋和相对简单的业主委员会管理模式，同时也看重周边配套的便利性——项目毗邻Green Square水上运动中心、游乐场和图书馆，步行可达附近的地铁站，前往市区和海滩均十分便捷。他表示，低中密度住宅改革将为这类开发项目创造更多机遇。
然而，尽管新南威尔士州政府预计该改革将在五年内新增约11.2万套低中密度住宅，澳大利亚城市发展协会新南威尔士分会（UDIA NSW）已指出，实际进展已明显落后于目标。
土地成本是制约中密度开发的主要障碍之一。相较于单栋高层塔楼，中层住宅占地面积更大、收益却更低，且往往需要复杂的地块整合谈判，开发难度较高。UDIA NSW首席执行官Stuart Ayres表示，政府积极推动低中密度与高层住宅双轨并进值得肯定，但项目落地仍在很大程度上取决于产品的经济可行性，以及市场是否能够承受相应价格。他指出，低中密度开发在悉尼东区和下北岸或许具有可行性，但在西部地区，此类开发的经济性面临更大挑战。
为此，UDIA NSW建议推出一揽子配套改革措施，包括放宽设计导则、调整可负担住房贡献要求、引入临时土地税豁免以及冻结州开发贡献率涨幅，以全面激励建设活动。
另一个现实困境在于，市场上专注高层开发的企业和专注低层项目的企业各有其位，但专注中密度开发的企业寥寥无几。澳大利亚住房与城市研究院（AHURI）常务董事Tom Alves博士表示，中密度开发是整个市场中最难实现的领域，经济上往往难以为继，愿意专注于此的开发商极少。他指出，这类项目通常需要在地价较高或存在遗产保护限制的区域才能成立，例如悉尼的下北岸，或墨尔本的Fitzroy和Collingwood。市场需求确实存在，但由于产品造价较高，主要面向高收入群体。
以Little Waterloo为例，开间单位的起步价约为85万澳元，一居、两居和三居室的定价尚未公布。预期买家群体包括希望缩小住所的换房族、年轻专业人士以及年轻家庭。
这场围绕「缺失的中间层」的政策与市场讨论，对同样正在经历住房短缺的新西兰亦有参考价值。新西兰同样存在中密度住宅供应不足的结构性缺口，澳大利亚的探索经验或能为本地的规划政策讨论提供借鉴，但两国的市场结构与政策环境存在差异，相关做法并不能直接套用。
