炸锅！新西兰连夜出台新法，房市彻底沸腾！央行“失言”引发加息潮，2026房价预测遭改写……
后花园2025年12月15日报道：
让人出乎意料的是，在刚刚过去的周末，新西兰政府悄然推翻了外国买家的购房限制，允许持有Active Investor Plus（AIP）投资移民签证的海外人士购买价值500万纽币及以上的住宅！
移民部长Erica Stanford表示，该签证对经济增长至关重要，申请人需至少投资500万纽币，并通过品格审查。
此次政策调整来得颇为突然，连多家房地产中介事先都不知情，具体实施细节目前仍不清晰！
政府连夜通过修法
政府于上周六宣布，持有Active Investor Plus居留签证的海外人士，将可购买价值不低于500万纽币的新西兰住宅。12月13日发布在Beehive官网的一份新闻稿显示，《海外投资法》的相关修改已在国会获得通过。
新闻稿还指出，大多数海外投资申请的审批时间将被压缩至15个工作日内完成。
同时，法案还明确表示，为鼓励更多投资、推动经济增长，持有新西兰投资者居留签证的海外投资者将被允许在新西兰购房。
投资移民被视为经济增长关键
移民部长Erica Stanford在声明中表示，Active Investor Plus居留签证“对我们的经济增长至关重要”。
她说：“如果一名移民至少投资500万纽币用于推动经济发展，并通过良好品格审查、健康状况符合要求，那么他们现在将可以购买或建造一套住房。”
“该住宅的估值必须至少为500万纽币，而这样的房产还不到新西兰住房总量的1%。”
实施时间与估值方式仍不明朗
不过，新闻稿并未说明新签证政策何时正式生效，也没有解释政府将如何评估购房或建房项目的价值。
有媒体就相关细节向部长提出询问，但在截稿时尚未收到回复。
多家房地产中介在接受采访时表示，他们此前并不知道相关修法已经通过，并希望尽快了解更多具体信息。
时间表为何提前成谜
就在上个月，政府还表示，预计要到2026年上半年才会通过对外国买家禁令的相关修改。
财政部长Nicola Willis当时告诉记者，相关立法工作仍在推进中，修订后的法案预计将在2026年上半年通过，而不是总理最初所说的2025年底。
多位中介上个月也表示，他们被告知的更具体时间点是2026年3月或4月。
目前尚不清楚，为何该法案会提前通过。
外国买家限制的背景
自2018年以来，只有新西兰公民、税务居民，以及来自澳大利亚和新加坡的公民，才能自由购买新西兰住宅。
协助高净值人士办理“黄金签证”的前工党部长Stuart Nash表示，既然人们选择在新西兰投资，就理应能够在这里拥有一套住房。
“这为那些此前仍在观望、担心自己是否永远无法在新西兰购房的人，提供了很大的确定性。”
他认为，最重要的是立法已经通过，但他仍在等待政策正式生效的时间以及最终细则，这些内容目前尚未公布。
他表示，自己今早联系海外投资办公室时，对方也未能提供具体政策细节，只称相关信息将在不久后公布。
“这对处于观望状态的人来说确实有些令人沮丧。但我们现在至少知道，如果你想在皇后镇买一套1000万纽币的房子，在Herne Bay北坡买一套1500万纽币的房子，或是在丰盛湾买一套2000万纽币的房子，只要你拿到AIP签证，就可以实现。”
市场信心或将回升
Nash预计，海外买家现在会更有信心出价，并在买卖合同中加入“以相关立法正式生效为前提”的条款。
他认为，政府可能是在周五晚间加速通过修法，好让副总理David Seymour在圣诞节前对外宣称，自己已经完成了对《海外投资法》的必要修改。
但他同时也呼吁尽快公布更多细节。“关于购买住宅的能力，黄金签证领域依然存在不确定性……无论是买家还是卖家，都缺乏足够的确定性。”
法律风险与市场预期
媒体在上个月底曾报道，围绕该签证的疑问正在不断增加。一位律师提醒，一些房主若试图通过在交易中附加昂贵汽车或游艇等动产，以规避外国买家禁令，可能会触犯法律。
NewZealand Sotheby’s International Realty的董事总经理Mark Harris上个月也表示，美国、亚洲和欧洲的客户正在积极申请黄金签证，因为这被视为在新西兰买房的“入场券”。
“他们正在把这些手续办好，这样一旦政策正式落地，就可以立刻行动。”
500万纽币以上豪宅市场有多大
今年早些时候有研究显示，新西兰价值500万纽币及以上的住宅和生活方式类房产总数不足1万套，其中约7000套可被视为可直接入住的住宅。
根据Valocity的分析，这些高端住宅绝大多数集中在奥克兰（4479套）和皇后镇湖区（1213套）。
数据同时显示，新西兰的顶级住宅市场规模非常小。去年，成交价在500万纽币以上的房屋仅占全部成交量的0.2%。即便在市场高峰期，这一比例也只有0.4%。
在拥有50套以上高价住宅的31个城区中，只有三个不在奥克兰和皇后镇湖区，分别是陶朗加的MountMaunganui（204套）、Thames-Coromandel的Whangamata（89套）以及基督城的Merivale（54套）。
Valocity的高级研究分析师Wayne Shum表示：“这些城区的位置基本都符合预期，也凸显了新西兰沿海地区的受欢迎程度。榜单上的大多数城区，都紧邻水域。”
上表显示的是全国有50套或以上500万+活跃房源的地区（TOP 10），其中奥克兰和皇后镇湖区包揽了大部分地区
Remuera成为高端住宅最密集区域
在所有城区中，奥克兰的Remuera拥有最多的500万纽币以上住宅。Valocity的研究显示，该富裕的内城区共有1056套高价值住宅，比排名第二、相邻的Parnell多出700多套。
这两个城区因其高端豪宅而深受高净值买家青睐，同时也吸引了大量希望子女进入全国顶尖名校的家庭，包括Auckland Grammar和Epsom Girls Grammar。
在这项新法落地的同时，新西兰房市正在经历一场变革——过去一周，房贷市场也在悄然转向，多家银行突然“变脸”，房贷利率应声上涨，这也让房贷家庭迎来了关键的决策时刻！
18个月的降息正式画上句号
新西兰长达18个月的房贷利率下行周期，上周被突然按下“停止键”。国内大型银行之一Westpac率先将中长期房贷利率上调30个基点，宣告低利率时代暂告一段落。
随着借贷成本上升，Westpac率先掉头，随后Co-operative Bank也跟进加息，而ASB则悄然取消了部分房贷优惠折扣。
这一系列动作发生在央行刚于不到两周前将官方现金利率下调25个基点至2.25%之后，引发了强烈的政治反应。
财政部长罕见强硬表态
财政部长Nicola Willis对Westpac的举动表达了强烈不满，公开呼吁新西兰民众“把银行逼到墙角”。
她表示：“去看看有没有其他银行能给你更好的利率，让他们彼此竞争。不要默认自己现在拿到的就是最好的条件，我们要让银行真正竞争起来。”
有媒体报道称，全国最大按揭中介机构负责人直言，银行是在把利润放在经济之前，它们实际完全有能力自行消化批发资金成本的上涨。
表面加息，暗地仍可谈
接受采访的多位按揭经纪人表示，尽管利率上调，但银行在返现和私下谈判方面仍然相当有竞争力。
他们透露，Westpac虽然将五年期优惠利率从4.99%上调至5.29%，标准利率提高至5.89%，但只要客户主动询问，仍可拿到4.99%的五年期利率。目前，在公开宣传中，只有BNZ仍提供4.99%的五年期标准利率。
不过，经纪人也提醒，这类“隐藏优惠”可能不会持续太久。
GVFinancial Services的董事Gareth Veale表示，银行通常会设定一档折扣内部利率，供经纪人向客户提供，往往低于客户直接与银行谈判能拿到的水平。
“虽然Westpac在广告利率上提高了价格，但实际谈判利率仍停留在原来的水平，比如五年期4.99%。某种程度上，这是在为未来进一步加息做铺垫。短期内，对正在重新固定利率的人影响不大，大家仍然可以按原有水平续约。”
他认为，未来几个月即便利率继续变动，幅度也会非常有限，不必过度担心。
其他银行会不会跟进？
Loan Market的财务顾问Cameron Marcroft也认同，银行通常愿意在广告利率之外进行谈判，但他指出，Westpac此举可能会对市场产生示范效应。
“接下来真正有意思的是看其他银行怎么做，是先观望一段时间抢客户，还是立刻跟进上调。”
两位顾问都表示，目前选择锁定长期利率的客户还不算多，但如果希望获得确定性，现在是时候开始认真考虑了。
Veale偏好三年期4.75%的利率，而Marcroft则更倾向于四年或五年的长期方案。
“在我看来，现在这个阶段，利率周期已经触底，如果你认同这一判断，那为什么不在低点锁定一个长期利率呢？”
经济学家：等最低点的人已经错过了
独立经济学家TonyAlexander也表示，如果他现在需要贷款，会优先考虑长期固定利率。
他直言，那些还在等待“最低利率”的人，其实已经错过机会了，而且下一步更可能是上涨。
“利率周期的低点已经过去了。银行用于发放固定利率贷款的批发资金成本，大约在10月第三周触底，此后已经上涨了约0.5%。”
不过，Alexander预计官方现金利率仍将至少在未来12个月内维持在2.25%，期间不会出现剧烈波动。
“在我看来，2.25%已经是现金利率的底部，这个水平偏低，央行最终会意识到这一点，并开始加息。”
“我仍然认为最早也要到2027年才会真正加息，但正如新西兰央行行长所说，我们正处在一个充满不确定性的时代，任何事情都有可能发生。”
加息为央行“失言”所致？专家警告：或拖累房价增幅
经济学家指出，上周主流银行突然加息，此举的背后，是新西兰央行行长在最近一次官方现金利率（OCR）公告后的言论，这些言论在批发市场引发了剧烈反应，导致市场普遍预期加息将提前到来。
Kiwibank的经济学家Sabrina Delgado认为，央行在11月的政策声明中可能"走得太远了"。
她解释说，央行的措辞和其设定的利率路径，给市场造成了"降息空间不足"的印象，从而引发了批发市场的过度反应。
批发市场是银行和金融机构借贷的地方，这里的反应至关重要。在央行言论的刺激下，那些在批发市场中有影响力的参与者（他们在决定银行获取资金的成本方面起着关键作用）大幅降低了对进一步降息的预期，这导致了目前利率上升的局面。
Delgado的论点是，如果央行在措辞上留出更多"回旋余地"，我们就不会看到如此剧烈的反应。
她说，加息本身是经济增长的好消息，但这只适用于经济已经实现复苏的情况。目前看到的一些积极迹象还很年轻，需要培育，而不是扼杀。
Delgado认为，这可能会吞噬近几个月来缓慢建立的脆弱消费者信心。如果消费者被吓到了，那么支出的信心可能会受到打击。而消费者支出是驱动房地产市场和整个经济的关键力量。
Delgado指出，央行确实有能力退一步，试图与市场进行对话，以缓解市场的过度反应。
2026年房价将走向何方？
毫无疑问，房地产市场在过去一年的表现并不理想。Delgado指出，房价仅比去年10月上涨0.3%，奥克兰仅从2023年的低谷回升2%。这些数字反映了市场的深度疲软。
但是，也有一些令人鼓舞的迹象开始出现。销售额比去年增长了6%，这表明只要信心不被动摇，房价在来年应该会上升。
Delgado预测："我们预计房价将温和复苏，明年增长约2-3%。这不会是我们历史上看到的5-7%，但绝对比我们过去两年看到的横向追踪要好得多。"
她说，一套今天价值75万纽币的房子，如果上述预测成立，到明年年底可能价值76.5万至77.2万纽币。但这样的增长速度，对于那些期待房产升值来积累财富的业主来说，无疑是一个沉重的打击。
利率不会回到历史高位
即使利率开始上升，Delgado表示，利率仍然比一年前低得多，这意味着大额贷款仍然比近年来更容易负担。她也不期望回到近年来我们看到的高利率。
另一个积极的迹象在于投资者的回归。
她说，在过去6个月中，对投资者的贷款几乎比对首次置业者的贷款高10%。
现在的问题是，进一步加息的恐惧是否会在未来几个月开始吞噬这种信心。另一个需要关注的大信号是，在未来一年进入大选宣传活动时，工党提议的资本利得税的辩论可能会对投资者信心产生影响。
