澳洲住房梦已破碎？专家揭秘：日本、德国、美国早已找到出路，澳洲还在原地踏步！

后花园 4月23日 报道：

澳大利亚坚守"澳洲梦"的努力，与那些建立了截然不同住房体系的国家形成了鲜明对比。

"澳洲梦"对这个国家社会的深刻影响，正随着越来越多代人难以购房而承受巨大压力。

OECD数据显示，澳大利亚综合住房自有率为62.7%，而Roy Morgan的研究则显示，23.9%的房贷持有者处于财务"高风险"状态，15%处于"极度高风险"。

从统计数据看，澳洲住房自有率尚算稳定，但现实中实现购房梦越来越难，许多澳洲人已开始放弃这一梦想，转而寻求新的生活方式，而自有率也在持续下滑。

Ray White集团经济学家Atom Go Tian深入分析了澳洲人是否应放弃"澳洲梦"，并研究其他国家的经验，探讨澳洲人如何重新定义对房产、所有权和居住安全感的认知。

"在20世纪的大部分时间里，购房是大多数人都能实现的社会契约——土地价格合理、信贷可及，在合理的工作年限内就能实现，"Go Tian说。"随着房价不断攀升，从租客到按揭业主再到完全拥有住房的路径已大幅拉长。"

澳大利亚与新西兰、加拿大、英国和美国同属"住房自有梦"群体，但在这一共同梦想之下，各国之间存在值得借鉴的差异。

西欧：租赁才是正道

瑞士、荷兰、丹麦和德国等西欧国家走了一条截然相反的路，其中51%至55%的人口选择租房居住。

"这些国家将住房体系建立在租赁是合法、长期、稳定生活选择的基础上，而非将租房视为通往购房的过渡阶段，"Go Tian说。"这不是缺乏抱负，而是强有力的租客保护法律、专业化管理的租赁存量、历史上受管控的城市住房，以及战后刻意不补贴自有住房的政策选择共同作用的结果。"

日本：房子越建越多，租金几十年不涨

日本提供了最为激进的替代方案。在日本，住宅建筑在30年内贬值至接近零，彻底剥离了住房的财富储存功能。

"正因为房子是贬值而非升值的，日本持续大量建房。东京每年发放的住宅建设许可证数量，超过整个加利福尼亚州，但租金数十年来几乎没有上涨。没有资本增值预期，就不存在限制供应的政治动力，"Go Tian说。

美国：30年固定利率，让还贷变成积累财富

"美国是最具启示意义的对比案例，"Go Tian表示。"在澳大利亚完全自有住房率持续下滑的同时，美国的这一比率却从21.5%稳步上升至26%。"

美国借款人可以获得30年期固定利率房贷，将利率锁定在整个贷款期内，按可预期的节奏将债务转化为资产。

澳大利亚的浮动利率文化则恰恰相反——每次加息都立即冲击所有借款人，而低利率时期历史上更多地被用于套现资产，而非加速还贷。

英国：公共住房政策失败的代价

英国提供了另一个教训。"英国没有建立私人租赁市场，而是走向两极分化：要么自有住房，要么由国家提供住房。随着1980年代以来'购买权'政策将公共住房出售，新一代人又无力负担购房，私人租赁市场却没有足够的存量来承接溢出需求，"Go Tian说。"英国的住房危机，部分原因正是从未建立起一个完善的私人租赁市场所付出的代价。"

加拿大与新西兰：与澳洲最为相似

加拿大和新西兰与澳大利亚最为相似：高度依赖房贷、社会住房极为有限，私人租赁市场的扩张并非出于政策设计，而是被动应对的结果。

"首次置业补贴和'Help-to-Buy'计划等需求侧干预措施，虽能暂时提升个人购房能力，却会推高房价，最终让现有业主受益，同时削弱政策本身的目标，"Go Tian说。

"OECD数据中最值得借鉴的单一教训是：无论是像美国这样以自有住房为主，还是像德国这样以租赁为主，凡是住房体系运转良好的国家，都是通过长期坚持、不偏向某种产权形式的政策来实现的。四分之一英亩的地块或许已经缩水，但拥有一个真正属于自己的家的梦想，不必就此放弃。"